上海核心商務區(qū)甲級寫字樓平均空置率環(huán)比上升1.3個百分點達到13.2%，第一太平戴維斯在近期舉行的2019年第三季度上海房地產(chǎn)市場回顧暨展望上認為，此數(shù)據(jù)創(chuàng)10年新高。
第一太平戴維斯報告（以下簡稱“報告”）顯示，由于第四季度包括核心與非核心區(qū)域的寫字樓將進入市場，整體空置率仍將上升。值得關注的是，盡管第三季度投資市場合計成交金額僅為人民幣63億元，同比下降23%，但是其認為商務園區(qū)仍受到投資者關注。
核心區(qū)空置率10年新高
上海第三季度核心商務區(qū)寫字樓空置率創(chuàng)10年新高。
報告顯示，在2019年第三季度，由于分別位于浦東的佳兆業(yè)金融中心和北外灘來福士入市，共為市場帶來約22.7萬平方米辦公面積，至第三季度末，滬上核心商務區(qū)甲級寫字樓存量推升至920萬平方米。
此外，季內(nèi)凈吸納量數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)下滑趨勢。報告顯示，第三季度內(nèi)凈吸納量共計約8.3萬平方米，同比下降32%。而2019年前三個季度累計較去年同期下滑52%。
第一太平戴維斯在報告中指出，“由于新項目去化較慢，核心商務區(qū)甲級寫字樓平均空置率環(huán)比上升1.3個百分點至13.2%”，創(chuàng)10年新高。
在供應量增加的大背景下，租金也在下跌。報告顯示，三季度，核心商務區(qū)甲級寫字樓租金指數(shù)環(huán)比再跌0.2%至每平方米每天人民幣8.95元。對此，第一太平戴維斯認為：“由于持續(xù)的供過于求以及需求放緩，迫使業(yè)主采取以價換量措施來保證出租率。”
核心商務區(qū)空置率創(chuàng)新高，但非核心商務區(qū)則呈現(xiàn)“以價換量”的景象。
對于非核心商務區(qū)僅迎來一個新項目入市，第一太平戴維斯認為，由于新增供應體量有限，非核心商務區(qū)寫字樓市場繼續(xù)吸納現(xiàn)有存量，在此背景下，平均空置率也呈下降趨勢，區(qū)域平均空置率環(huán)比下降1.1個百分點至28.8%。
與此同時，報告顯示，非核心區(qū)同期租金指數(shù)環(huán)比下降0.7%，至每平方米每天人民幣5.76元。
值得關注的是，第一太平戴維斯在報告中認為，由于預計第四季度上海甲級寫字樓市場還將迎來包括核心與非核心區(qū)域約110萬平方米的新增供應，“大量未來供應加之需求放緩將繼續(xù)推升未來寫字樓空置水平”。
商務園區(qū)受投資者關注
核心商務區(qū)寫字樓空置率在上升，但是報告顯示，上海核心商圈購物中心空置率卻在下降。
報告顯示，上海核心商圈購物中心空置率較上季度下降1.0個百分點至5.8%。此外，由于非核心商圈因新項目入駐率較低，空置率環(huán)比上升1.0個百分點至8.8%。第一太平戴維斯認為：“若剔除新增供應影響，非核心商圈空置率環(huán)比下降0.5個百分點至7.3%。”
在此背景下，報告顯示新項目正陸續(xù)入市及租金環(huán)比上漲。
報告數(shù)據(jù)顯示，第三季度共五個新項目入市，分別為96000平方米的BFC外灘金融中心，同為70000平方米的虹橋麗寶樂園和百聯(lián)曲陽購物中心，以及68000平方米的晶耀前灘與65000平方米的龍湖華涇天街，共為市場帶來369000平方米新增供應。
報告顯示，除已試營業(yè)多時的外灘金融中心，其余均位于內(nèi)環(huán)外。而租金也在上漲，報告數(shù)據(jù)顯示，第三季度全市購物中心首層租金環(huán)比上漲0.3%至每平方米每天人民幣27.3元。
與此同時，第一太平戴維斯研究顯示，上海零售圈內(nèi)的美妝、科技及運動品類等多個品牌在第三季度仍在擴張中，這些品牌包括初創(chuàng)、傳統(tǒng)、周邊產(chǎn)品等八類新興品牌正在崛起，其報告認為：“因其需求靈活、店型豐富，積極進駐各類購物中心。”
此外，值得關注的則是“商務園區(qū)仍然受到許多投資者的關注”。
第一太平戴維斯對上海投資市場的研究顯示，“基于市場基本面疲軟以及經(jīng)濟不確定性增加，買方預期能夠以更低的價格實現(xiàn)收購，同時賣方仍然處于讓步的猶豫階段”，第三季度僅發(fā)生7筆大宗成交，合計成交金額僅為人民幣63億元，同比下降23%。
但與此同時，第一太平戴維斯也認為：“商務園區(qū)仍然受到許多投資者的關注。”然而，其同時也表示，由于“部分區(qū)域或項目目前價格較高，未來價值升值空間有限”，因此導致尋找合適的標的難度加大。
此外，“投資趨勢”還呈現(xiàn)出“空置樓宇收購態(tài)度謹慎”以及“次級商務區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)”受關注的趨勢，其認為，投資者將更多關注偏次級商務區(qū)同時帶有租金提升潛力的寫字樓。
來源：中國經(jīng)營報
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