5月23日，中國社會科學院城市發展與環境研究所及社會科學文獻出版社共同發布了《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16（2019）》。藍皮書顯示，住宅價格上漲趨勢未變，防止價格刺激市場大幅波動應成為調控重點目標。2019年預測住宅銷售平均價格約9206元/平方米，預期價格增長7.6%。
藍皮書指出，在經歷了2017年“最嚴調控年”之后，2018年房地產市場表現出政府調控與市場供需多方的博弈。2019年，貨幣政策繼續放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施政”的調控思路并未發生改變，預計2019年房地產市場銷售回落，投資增速放緩，行業平穩調整的趨勢不會發生實質性轉變。
發揮城市政府的主體責任，實行局部試探性微調
藍皮書顯示，2019年，房地產政策仍將堅持“房住不炒”和“因城施策”原則，但在行業內外部需求因素的影響下可能適度放松。房地產調控政策基調為：維穩、分化、放權。健康平穩發展是房地產市場重中之重；房地產調控政策分化是大勢所趨；“一城一策”則體現了政策的靈活性，更加注重各地政府在房地產調控中的主體責任和自主權的擴大。
藍皮書中指出，預計政策調整以結構化方式進行，各地將充分發揮城市政府的主體責任，自下而上，實行局部試探性微調。
不同城市的市場運行結果將明顯分化：一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實現小幅增長；三四線城市區別對待棚改安置，已完成去庫存的地區將逐步退出或減少貨幣化安置。由于失去強政策托底，加之市場需求透支，市場銷售有可能進一步回落。
藍皮書報告課題組指出，2018年12月19~21日，中央經濟工作會議用66個字定位了房地產市場：“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”在2018年的政府工作報告中將落實城市主體責任進一步明確，意味著地方政府調控房地產市場的自主權力進一步擴大。如果說“因城施策”帶有中央定調的意味，那么地方政府在房地產調控過程中提出“一城一策”則體現了政策的靈活性。強調“一城一策”，更加注重各地政府在房地產調控中的主體責任和自主權的擴大。由于不同城市的房地產市場成交走勢、庫存狀況、房價狀況各不相同，城市政府根據實際情況制定政策，承擔調控的主體責任。除了限制市場需求的行政性措施和市場管理權限之外，作為地方稅種的房地產稅也可能將是落實城市主體責任的一個重要手段。
2019年房地產開發投資面臨較大回調壓力
藍皮書顯示，2018年1~12月，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比上年同期提高2.5個百分點。雖然2018年全年房地產開發投資依然保持高速增長，但增速比前11個月回落0.2個百分點。從不同城市看：2018年一線城市投資增速穩步回升，2019年有望延續這一趨勢；二線城市投資低速徘徊，年底市場熱度明顯提升；三四線城市2018年投資增速不斷放緩，2019年仍將面臨較大的回調壓力。
總體來看，投資增速放緩主要受兩方面因素影響。一是政策因素。在2018年房地產市場整體調控政策不放松、各地調控手段不斷升級的背景下，中小房企投資明顯乏力。二是融資環境。雖然在2018年第四季度市場流動性有了較為明顯的緩解，但對于房企的直接拉動作用仍有限，從而導致了房企投資增速放緩。2018年下半年以來，土地拍賣市場持續轉冷，企業拿地態度普遍謹慎，底價成交、流拍頻現。鑒于市場下行壓力不斷積聚，商品房銷售面積、土地購置面積增速雙雙下滑，將顯著抑制企業新開工意愿，短期內新開工面積將進入下行通道，年內不排除步入負增長區間的可能性。
展望2019年，藍皮書報告課題組認為，由于房地產市場銷售回落，土拍市場轉冷，新開工意愿不足，全年投資增速將面臨較大回調壓力。
防止價格刺激市場大幅波動應成為調控重點目標
藍皮書指出，2019年商品住宅市場應關注以下三個問題。
一方面，住宅市場去庫存基本成功實現預期目標。藍皮書顯示，2018年住宅投資和住宅新開工面積實現較快增長，而竣工面積增速大幅下降，結果施工面積持續增長。從銷售看，現房銷售持續大幅下降，這就形成一個剪刀差，即竣工增長放緩，部分城市現房庫存偏低，2019年預測銷售面積明顯大于竣工面積，可售面積將進一步減少，可能對房價上升產生更大壓力。應在相應城市增加和加快住宅供給。
另一方面，因城施策和分類調控實施效果開始顯現。2018年各地出臺450余項調控政策，說明因城施策和分類調控已經深入推進。正是因城施策，使住宅市場建設、投資和銷售指標的趨勢和結構發生明顯變化，其中有很多新的態勢需要進一步調研和跟蹤研究。中央提出的構建房地產長效機制雖然是有一個過程，但其緊迫性也是顯而易見的。筆者認為，因城施策是房地產長效機制的重要環節，因城施策和分類調控的成功實踐將有力推進長效機制的形成。
藍皮書報告課題組認為，住宅價格上漲趨勢未變，防止價格刺激市場大幅波動應成為調控重點目標。2018年商品住宅平均銷售價格增長12.2%，明顯高于預期。2019年預測住宅銷售平均價格約9206元/平方米，預期價格增長7.6%，這是全國平均水平。可以推測，部分重點城市價格將大幅超過這個預期水平。應對部分重點城市加強多層面的預測、監測和預警，將防止價格刺激市場引發大幅波動作為調控的重點目標。
來 源：澎湃新聞
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