一面是限競房庫存壓力凸顯，一面卻是限競房地塊的持續供應，導致北京“限競房”的去化困難。
5月17日，北京市規劃和自然資源委員會掛牌出讓3宗土地，掛牌起始價超80億元，三宗地塊分別位于大興亦莊經濟開發區和懷柔，其中亦莊兩宗為限競房用地，另一宗非限競房用地則位于懷柔新城。
自從2016年年底以來，“限房價、競地價”地塊一直都是北京土地供應的主流。過去三年，北京出讓了95宗商品房住宅地塊，其中限競房地塊高達92宗。
過去一年，限競房項目供應達到高潮，中原地產研究中心統計數據顯示，2018年6月10日至2019年5月7日，北京合計入市限競房項目49個，供應住宅套數達33427套，而網簽數據合計僅9438套，去化率不足三成。
中原地產首席分析師張大偉表示，2019年入市的限競房有望超過6萬套，從整個北京市場來看，5000億元貨值的限競房庫存壓頂，后續將留給購房者更多的選擇。
扎堆入市
進入4月，北京青龍湖板塊限競房項目集中亮相，作為北京限競房較為集中的區域，青龍湖吸引了萬科、首開、金地、龍湖四大開發商。
2017年6月22日，龍湖+國開東方+萬科+首開聯合體以56.1億元的價格拿下熙湖悅著項目地塊；2018年7月4日，金地以17.5億元的價格將其競得金地·大湖風華地塊，溢價率41.13%；2018年9月13日，首開以11.5億元的底價拿下首開·熙悅觀湖項目地塊。
上述三個限競房項目的商品住房銷售均價均不超過37245元/平米，且最高銷售單價不得超過39107元/平方米。均不配建保障房，但要執行“90/70”政策。
這三個限競房都已經開放了售樓處。據了解，金地大湖風華主推的89㎡三室兩廳精裝房的銷售總價在330萬-350萬元之間；首開熙悅觀湖主推的89㎡三室兩廳兩衛精裝戶型總價約300萬-320萬元；龍湖熙湖悅著主推的83平米三室兩廳戶型總價約290萬元。
記者了解到，青龍湖位于北京房山區，上述3個限競房項目分布在青龍湖公園周邊西六環外，距離最近的房山地鐵線也有近10公里的路程，交通較為不便。
事實上，北京不少限競房因為位置偏遠、轉手條件嚴苛等原因，去化一直較為緩慢。
中原地產研究中心統計數據顯示，2018年6月10日至2019年5月7日，北京合計入市限競房項目49個，供應住宅套數達33427套。而網簽數據合計僅9438套，平均網簽均價為49075元/㎡，網簽面積98.9萬㎡，以網簽面積計算，北京限競房項目網簽完成率僅25.2%。雖然網簽數據相對滯后，但整體看，實際銷售比例依然僅約40%。
2018年年底，《華夏時報》記者走訪了北京孫河、豐臺等區域樓盤發現，與普通樓盤相比，限競房項目由于銷售條件嚴格（設置均價和最高單價上限），且業主購買后五年內不能出售，因此格外受到“冷落”。
以孫河別墅區為例，2017年5月，天恒聯合中糧和旭輝以45.75億元的價格拿下孫河鄉西甸村2902-86地塊F1住宅混合公建用地，樓面地價5.13萬元/平米，該地塊商品住房銷售均價不超過67516元/平方米，且最高銷售單價不得超過70892元/平方米，相比周邊的龍湖景粼原著、首開瑯樾等“非限競房”項目，其2018年7月份入市后銷售情況并不理想。
孫河區域某別墅項目銷售人員告訴記者，該項目成本太高，利潤空間有限，對于業主來說，5年內限售，并不是很好的選擇。
或增加不限價地塊供應
2019年年初，一直以“限房價、競地價”為主要土地出讓模式的北京，新年伊始掛出了兩宗不限價地塊，均位于朝陽區孫河鄉。
針對這兩宗地塊放松限價的影響，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾分析稱，孫河地區不限價出讓土地不能理解為限價政策的退出。但隨著此等寬松類的信號出現，很大程度上也有助于后續房企預期的調整。反過來也可以看出，因為沒有限地價，所以未來房價上漲的可能性相對是加大了，這也要求后續關注此類不限價土地入市的影響。
事實上，在這兩宗土地之后，北京市土地供應還是以“限房價、競地價”模式為主。
張大偉表示，北京限競房項目已經普遍性降價10%左右，即使在這樣的促銷力度下，北京新建住宅市場依然蕭條。整體看，目前北京新房市場實際銷售的平均簽約數量也不足45%。值得關注的是，限競房分化非常明顯，除了少數位置優越項目外，大部分面臨很大的去化難題，甚至虧損。
張大偉還表示，相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，現在限競房一次全部推向市場，導致開盤優質房源銷售后，后續房源去化非常慢。而且隨著后續供應量的繼續上升，已經開始的價格戰或許會升級。
也有業內人士指出，“限競房”使得住房變得越來越多元，保障和滿足了城市剛需和剛改中中低收入群體的住房需求，但是因為限競房的流通性被限制，因此在市場上遇冷，政府在以后的土地供應中可能會混合推出“限競房地塊+不限價地塊”，這樣可以豐富北京商品房市場的供應和產品的梯度。讓不同需求的人都能在市場上尋找到適合自己的產品。
來源：華夏時報
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