房地產(chǎn)稅立法離我們還有多遠(yuǎn)？房地產(chǎn)稅將會(huì)怎么收？
2018年將深化財(cái)稅體制改革。健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
報(bào)告在提出穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法時(shí)，也指出要更好解決群眾住房問(wèn)題。
堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。
加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。
房地產(chǎn)稅一直備受關(guān)注，此次報(bào)告中提出要“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，這意味著什么？房地產(chǎn)稅立法離我們還有多遠(yuǎn)？房地產(chǎn)稅將會(huì)怎么收？
“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”
意味著什么？
房產(chǎn)稅方面，這是2013年“十八屆三中全會(huì)”、2014年政府工作報(bào)告之后首次提出“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。
九州證券鄧海清表示：
“一方面意味著房地產(chǎn)稅已經(jīng)列入議事日程，
另一方面也意味著房地產(chǎn)稅的推進(jìn)是一個(gè)慎重的過(guò)程。
房地產(chǎn)稅有兩個(gè)重要意義，一是作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具，二是有助于改變我國(guó)增量稅為主的稅制體制。
在房地產(chǎn)已經(jīng)恢復(fù)正常的情況下，房地產(chǎn)稅推出步伐應(yīng)當(dāng)加快。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，有助于穩(wěn)定來(lái)之不易的房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，抑制投機(jī)炒作等行為。”
為何要加快房地產(chǎn)稅立法？
全國(guó)人大一次會(huì)議新聞發(fā)言人張業(yè)遂在3月4日的新聞發(fā)布會(huì)上指出，房地產(chǎn)稅立法是社會(huì)普遍關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，加快房地產(chǎn)稅立法是黨中央提出的重要任務(wù)，由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭組織起草，目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問(wèn)題的論證、內(nèi)部征求意見(jiàn)等方面的工作，爭(zhēng)取早日完成提請(qǐng)常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作。
考慮到房地產(chǎn)稅起草、論證和審議需要時(shí)間，可能房地產(chǎn)稅短期出臺(tái)的可能性不大，其對(duì)未來(lái)各地房?jī)r(jià)影響如何，還待觀察。
房地產(chǎn)稅何時(shí)推出？
據(jù)悉，我國(guó)立法程序包括以下幾個(gè)階段：
第一，立法議案的提出。
第二，立法議案的審查與列入立法議程。
第三，立法議案的討論（包括公開(kāi)征求意見(jiàn)）。
第四，立法議案的修改。
第五，立法議案的通過(guò)。
第六，新法律的公布。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，按照這一程序，房地產(chǎn)稅最快也要在兩年后推出，且短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的影響相對(duì)有限，但隨著時(shí)間的推移，影響會(huì)增大，買(mǎi)房人和房企都需要特別重視。
房地產(chǎn)稅立法被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，對(duì)調(diào)節(jié)（資產(chǎn)）收入分配和財(cái)富差距、培育地方主體稅源、抑制房?jī)r(jià)上漲等均有積極作用。專家分析，其中可能包括對(duì)現(xiàn)有少數(shù)涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)進(jìn)行合并，增加持有環(huán)節(jié)的稅收，減少交易環(huán)節(jié)的稅收等。
2011年1月，上海、重慶曾啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但效果有限。目前正在起草的房地產(chǎn)稅法，不只是滬渝試點(diǎn)的房產(chǎn)稅的簡(jiǎn)單升級(jí)替代，而是全新的稅種。
房地產(chǎn)稅將會(huì)怎樣收？
2017年12月，財(cái)政部長(zhǎng)肖捷在人民日?qǐng)?bào)發(fā)表題為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度（認(rèn)真學(xué)習(xí)宣傳貫徹黨的十九大精神）》文章。
文中明確指出：
按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。
對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
那么，我們?cè)撊绾握_理解以上這段話呢？
首先，房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著 “房產(chǎn)稅”其實(shí)是“房地產(chǎn)稅”的一個(gè)組成部分。
立法先行：在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法后征收。因此，“立法先行”已是社會(huì)普遍共識(shí)。
充分授權(quán)：“所謂充分授權(quán)，應(yīng)該是給地方政府充分授權(quán)，讓地方根據(jù)實(shí)際情況來(lái)決定具體實(shí)施方案。”中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇說(shuō)。
國(guó)家行政學(xué)院教授馮俏彬也持相同觀點(diǎn)：“各地房地產(chǎn)情況差異大，因此地方政府對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉，給地方充分授權(quán)，讓它在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開(kāi)征時(shí)間、適用稅率、征收對(duì)象，從而有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地。”
分步推進(jìn)：“分步推進(jìn)原則意味著房地產(chǎn)稅征收，可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個(gè)人策略逐步實(shí)施。” 中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)研究委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)焦瑞進(jìn)認(rèn)為。
房屋的評(píng)估值如何確定？標(biāo)準(zhǔn)如何？
肖捷文章提到對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。
可見(jiàn)，“按照評(píng)估值征收”很可能是未來(lái)房地產(chǎn)稅立法的方向。
那么，自己的房子如何估值？成了有房者最關(guān)心的問(wèn)題。不少人擔(dān)憂，以前買(mǎi)的房子價(jià)格低，現(xiàn)在漲價(jià)了，按市場(chǎng)價(jià)值估值，豈不是虧了？
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從這個(gè)表述來(lái)看，評(píng)估值的征收方式實(shí)際上是對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)征稅，所以在持有環(huán)節(jié)中，會(huì)基于房屋的原值和現(xiàn)有價(jià)值，以及考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的環(huán)境、周邊同類房產(chǎn)的價(jià)值等進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)估，進(jìn)而可以得出相應(yīng)的納稅份額。這也是比較公平的做法，換言之，評(píng)估值大征收越多，評(píng)估值小征收越少，符合持有環(huán)節(jié)征稅的原理。
他認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，征稅會(huì)考慮幾點(diǎn)因素。
第一是房屋的評(píng)估價(jià)值，即房地產(chǎn)估價(jià)，要基于實(shí)際情況測(cè)算持有的房屋總價(jià)值。
第二是納入征稅范圍的評(píng)估價(jià)值，這可能會(huì)有類似抵扣，比如說(shuō)房屋原值的70%等類似比例。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，三套以內(nèi)住房都可以算是正常，尤其是考慮到剛需置換和異地居住等，所以類似普通人的住房持有，問(wèn)題其實(shí)不大，甚至不會(huì)被納入征稅范圍。而對(duì)于其他多套住房持有，超過(guò)三套的，預(yù)計(jì)征稅可能性很大。
房地產(chǎn)稅能否抑制房?jī)r(jià)上漲？
關(guān)于房地產(chǎn)稅能否抑制房?jī)r(jià)上漲這個(gè)問(wèn)題，不同專家持有不同的看法。
有的觀點(diǎn)表示：能。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示房地產(chǎn)稅的征收能夠發(fā)揮三個(gè)作用。
第一是增加相應(yīng)的財(cái)稅收入，后續(xù)可以成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一類重要稅種，進(jìn)而較好地支撐公共財(cái)政事業(yè)，甚至可以更好地進(jìn)行資金二次分配，進(jìn)而促進(jìn)住房保障事業(yè)發(fā)展。
第二是積極調(diào)解收入水平，尤其是對(duì)于多套住房持有行為進(jìn)行干預(yù)。換而言之，能夠有效地引導(dǎo)購(gòu)房預(yù)期。
第三是能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)上漲起到一定的抑制作用，征稅背后，勢(shì)必會(huì)對(duì)各類需求進(jìn)行管制，這樣部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)項(xiàng)目的炒作現(xiàn)象會(huì)減少，相應(yīng)地房?jī)r(jià)上漲的壓力也會(huì)減少。
不過(guò)，也有多位專家表示，房地產(chǎn)稅與降低房?jī)r(jià)之間并不存在直接聯(lián)系。
房地產(chǎn)稅能否抑制房?jī)r(jià)我們還無(wú)法得出結(jié)論，不過(guò)，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，2017年全國(guó)已經(jīng)在很多城市實(shí)施了差別化調(diào)控政策，且成效明顯。
多城市實(shí)施差別化調(diào)控政策，成效明顯
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，2017年全國(guó)已經(jīng)在很多城市實(shí)施了差別化調(diào)控政策，比如像在北京2017年3月持續(xù)出臺(tái)多個(gè)政策規(guī)定，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。
另外即使是商住（50年產(chǎn)權(quán)，有上下水的民水民電的寫(xiě)字樓）的寫(xiě)字樓，炒作的路子也被堵死。新政規(guī)定：購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。公告還強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人。
個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
第一：名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的；
第二：在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。
上述政策效果明顯， 北京2017年 新建商品房和二手房都呈現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的情況。很多小區(qū)住宅每平方米下降1萬(wàn)多元，也有的下降了數(shù)萬(wàn)元。全年住宅銷售4.29萬(wàn)套，同比下降49.3%，接近一半；月均銷售3474套，不足上年的一半。二手住宅交易量為13.43萬(wàn)套，同比下降49.8%。
很多銀行也已經(jīng)叫停住房消費(fèi)貸款。
2018年政府工作報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)違法違規(guī)貸款也進(jìn)行了嚴(yán)格的要求。該報(bào)告還指出， 當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控，要標(biāo)本兼治，有效消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。嚴(yán)厲打擊非法集資、金融詐騙等違法活動(dòng)，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控。強(qiáng)化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對(duì)影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司等監(jiān)管，進(jìn)一步完善金融監(jiān)管。
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