我們在2015年預測“一線房價翻一倍，三四線漲不動”。除貨幣超發、土地供給限制等因素外，我們預測的一個重要邏輯是基于城市化進程中人口遷移的規律趨勢，可分兩個階段：
第一個階段是人從農村到城市，房價普漲，只是漲幅大小跟人口聚集多少有關；第二個階段是人從農村和三四線城市向一二線大都市圈遷移聚集，一二線大都市圈人口繼續增加，三四線城市會出現人口增長放緩甚至停滯，第二個階段房價分化日趨明顯。這是國際城市化進程中人口遷移的基本規律。
繼《控不住的人口：從國際經驗看北京上海等超大城市人口發展趨勢》后，本文繼續詳述相關的邏輯和證據。這對理解未來人口遷移趨勢和預測區域房價具有啟發意義。
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人口遷移的主要邏輯
拉文斯坦遷移法則。英國學者拉文斯坦（E.G. Ravenstein）基于英國人口遷移特點在1880年代中后期提出人口遷移的主要法則：1）大多數遷移主要基于經濟因素；2）鄉村居民較城鎮居民更具遷移傾向；3）遷移人口數量與遷移距離成反比；4）人口遷移具有階梯特征，即城市周邊居民先遷入城市，留下的空隙地區由遷移的偏遠地區居民占據；5）每一次移民潮發生后，總有一次反向的、補償性的移民潮出現；6）女性偏好短距離遷移；7）經濟與交通發展刺激移民增加；8）長距離遷移以向大城市為主；9）向外遷移主要發生在20-35歲。
推拉理論。博格（DonaldJ. Bogue）、李（E.S.Lee）等人提出的推拉理論認為，在市場經濟和人口自由流動的情況下, 人口遷移的原因是人們可以通過搬遷改善生活條件。人口遷移的發生是由遷入地的拉力因素和遷出地的推力因素共同作用的結果，包括自然、經濟、社會等多方面原因。
發展經濟學理論。劉易斯（W.A.Lewis）認為，由于工農業部門之間的勞動生產率和收入水平存在較大差異，使得勞動力不斷從傳統農業部門流向工業部門；當工農業部門的勞動生產率相等時，人口遷移將達平衡。費景漢（John C. H. Fei）和拉尼斯（GustavRanis）補充到，農村勞動生產率提高，也將促使剩余勞動力向城市工業部門遷移。
經濟-人口分布平衡法則。中國社科院人口所學者張車偉和蔡翼飛以經濟-人口分布平衡討論區域發展差距。我們由此引申出城市人口集聚規律：在長期，決定一國范圍內一個城市人口集聚規模的關鍵是城市經濟規模及該城市與本國其他地區的人均收入差距，即經濟-人口分布平衡。在完全市場競爭和同質性假設下，一個城市較高的人均收入將不斷吸引區外人口凈遷入，直至該城市人均收入與其他地區持平。
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國際人口遷移規律
根據對美國日本人口流動的趨勢研究，可以發現人口遷移呈兩大階段：
第一階段，人口從農村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產業以加工貿易、中低端制造業和資源性產業為主有關。
第二階段，人口從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加，集聚效應更加明顯，這可能跟產業向高端制造業和現代服務業升級，以及大都市圈學校醫院等公共資源富集有關。
值得注意的是，在第一階段到第二階段過程中，會出現短期的大都市圈向區域中心城市回流現象，但不改變大的趨勢。這也就是意味著，控制大城市人口、中小城鎮化戰略和大規模西部造城運動可能是不符合人口遷移規律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更節約用地、更節約資源。
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美國人口遷移
美國城市化歷程漫長，期間城鄉劃分標準多次調整。當前城市的基本定義為：50000人以上的城市化區域（UrbanizationAreas，UAs），和2500-50000人的城市簇（Urban Clusters，UCs）。
1790-1840年，美國城市化率從5.1%緩慢增至10.8%；之后城市化進程明顯加快，到1880年代初期達到30%，到1910年代末期達到50%，到1970年達73.6%；之后城市化速度放緩，到2010年為80.7%。
基于經濟社會高度聯系的城市功能聯系思想，美國人口調查局于1910年開始逐漸形成都會區統計（Metropolitan Statistical Areas，最小規模為5萬人以上）。1910-2010年，美國都市區人口比重從28.4%增至83.7%。在美國人口向都會區集聚的過程中，美國人口郊區化和大都會區化態勢明顯。
1）人口向郊區（suburbs）集聚明顯。1910-1930年，美國市區（centralcities）人口比重提高約10個百分點，明顯超過郊區人口比重增幅（7個百分點）。但之后，市區人口比重基本保持不變，而郊區人口比重從14%增至51%。這意味著：1930年之前，人口主要遷入美國都會區的市區；但在之后，人口主要遷入郊區，包括市區人口外遷郊區。美國人口郊區化以小汽車的大規模使用為通勤的技術條件，其主要原因是中產階級為尋求更好的中小學教育、更安全的鄰里環境和更穩定的財產價值；而市區人口多為低收入者，包括黑人。不過2008年金融危機后，美國市區人口比重明顯上升，主要原因可能在于就業考慮和市區房產不便出售等。
2）人口向大都市區集聚明顯。1950-2010年，5-25萬人的都會區人口比重減少0.3個百分點，25-100萬人的都會區人口比重增加2.9個百分點，而100-500萬人、500萬人以上的都會區人口比重分別增加12.2、12.4個百分點。特別是在1970-2010年，500萬人以上都會區人口比重增加9.4個百分點，遠高于100-500萬人都市區的4.0個百分點、25-100萬人都市區的1.0個百分點和5-25萬人都市區的0.3個百分點，人口向大都市區集聚明顯。
02
日本人口遷移
在日本城市化進程中，人口持續向都市區集聚，人口遷移從向“三極”集中轉為向“一極”集中。
1）在1970年代日本經濟增速換擋以前，除1944-1945年受戰爭影響外，日本東京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大規模凈遷入狀態，人口持續快速增長。東京圈人口從1844年的406萬人增至1973年的2607萬人，占比從10.8%增至23.9%；大阪圈人口從392萬人增至1636萬人，占比從10.5%增至15.0%；名古屋圈人口從311萬人增至918萬人，占比從8.3%增至8.4%。
2）1973年后，東京圈人口繼續保持凈遷入狀態，大阪圈人口基本處于凈遷出狀態，名古屋圈人口基本呈現遷入遷出平衡狀態。到2014年，東京圈人口增至3592萬人，占比為28.3%；大阪圈人口為1836萬人，占比降為14.4%；名古屋圈人口為1132萬人，占比增至8.9%。該時期大阪圈和名古屋圈人口增長主要源于自然增長。
期間，日本主要核心城市整體呈凈遷入狀態，但分化明顯。在1965年之前，各核心城市基本保持人口凈遷入；之后，差異明顯。
作為日本第一大城市、東京圈核心，東京都區人口在1965-1995年間持續外遷出至東京都其他區域、周邊區域等，人口從889萬降至797萬；1995年后重新呈凈遷入，2015年增至910萬。
作為日本第二大城市、東京圈第二大城市，橫濱市人口持續增長，從1950年的95萬增至2015年的372萬。
作為日本第三大城市、大阪圈第一大城市，大阪市人口在1965-1980年持續凈遷出，人口從316萬降至265萬，2000年又降至260萬，之后回升至267萬。作為日本第四大城市、名古屋圈第一大城市，名古屋市人口從1950的103萬增至1975年的208萬，之后緩慢增至2015年的226萬。
此外，人口在100萬人以上的神戶市、福岡市、川崎市、琦玉市、廣島市、仙臺市均長期保持人口凈流入；京都市在1975年之前為人口凈流入，之后基本穩定，但2010年以來凈遷出明顯。
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中國人口遷移趨勢
改革開放前，中國城市化進展緩慢，特別是在“文革”期間，基本處于停滯狀態。改革開放后，中國城市化進程逐漸啟動，從1978年的17.9%增至1995年的29.0%。1990年代中期以來，城市化速度明顯加快，2015年末城市化率達56.1%。
在快速城市化進程中，中西部地區人口長期主要向東部地區的長三角、珠三角及京津地區集聚；但2011以來，在東部地區的外來務工人員部分回流中西部地區，人口主要遷入一線城市和部分二線區域中心城市。對照國際經驗，中國正處于人口遷移的第二個階段。
需要注意的是，由于城鄉區劃劃分標準不同，中國城市化率與美國、日本等其他國家的可比性較差。
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