綠地三季報透著絲絲涼意。
10月24日，綠地控股集團股份有限公司（簡稱“綠地控股”）發(fā)布了2019年前三季度報告顯示，1-9月綠地實現(xiàn)合同銷售金額2345.53億元，較去年同期的2670億元減少12.1%。其中，第三季度綠地的合同銷售金額668.68億元，比去年同期減少35.8%。
這在房企中較為少見。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，雖然今年“金九銀十”并不突出，但百強房企在9月全面發(fā)力，推案量上升、促銷力度加大，銷售基本表現(xiàn)良好。9月，Top100房企銷售操盤業(yè)績規(guī)模9231.7億元，較8月環(huán)比上升近23%，增幅較去年同期提升明顯。
但綠地控股9月錄得銷售額202億元，同比下降63%，環(huán)比減少33%。今年前9月銷售額共計3439億元，同比下降9%。成為了唯一一家三個核心增幅均為負值的企業(yè)，降幅也以“絕對優(yōu)勢”排在第一位。
綠地集團成立于1992年，2014年是綠地控股最為輝煌的時刻，其以2408億元的銷售成績坐上榜首位置，終結了連續(xù)多年以萬科為首的地產(chǎn)時代。2015年借殼金豐投資上市，綠地控股市值一度超過3000億元，成為當時全球第一大上市房企。
正因為曾經(jīng)的輝煌，后續(xù)綠地控股的銷量和市值一路下降時，被業(yè)內稱為掉隊者。2018年，綠地控股開始奮起直沖，當年斥資917億元拿地，提出未來三年房地產(chǎn)業(yè)務確保年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上的目標。
一努力似乎反而暴露了問題。某Top5房企管理層對時間財經(jīng)稱，綠地控股的存貨和產(chǎn)品結構出現(xiàn)了問題，在三四線城市的項目比較多，且以商業(yè)為主，這導致公司資金鏈現(xiàn)在也有些問題。
綠地控股董秘辦公室回應時間財經(jīng)稱，三季銷售問題以財報公示為準。
三四線土儲占比較高
在房地產(chǎn)行業(yè)，綠地控股有自己的個性，相對于萬科以基本盤“住宅”為功守道，萬達強在綜合商辦項目，綠地則幾乎等同于高樓和基建的代名詞。
前三季度，綠地房地產(chǎn)主業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入1262億元，同比增長21%；基建產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入1389億元（內部抵消后），同比增長38%，利潤總額31億元，同比增長78%。這也是繼2018年上半年后，綠地基建業(yè)務的營收再次超越地產(chǎn)主業(yè)。
業(yè)內對綠地控股大力發(fā)展基建業(yè)務，基本持符合“一帶一路”政策，但凈利潤率有待提高的觀點。但是其地產(chǎn)項目卻暗藏隱憂。
克爾瑞研究員朱一鳴、李丹曾分析稱，2016年，綠地控股聚焦一二線，新增土儲中一二線占比近九成。2017年開始至2018年，綠地加碼三四線，以高鐵新城為主線投入一批“短平快”項目。
截至2018年底，綠地控股持有待開發(fā)土地面積2667.92萬平方米。從區(qū)域分布看，三四線城市土地儲備面積占比最高，達47%，可對比的是，一線城市土地儲備面積占比約為12%，二線城市占37%，海外項目占4%。
具體來看，綠地控股2018先后獲取了安徽宿州及亳州、廣東陽江、重慶萬州及涪陵、湖南長沙及株洲、江西贛州及萍鄉(xiāng)、湖北咸寧、四川宜賓等15個高鐵站項目。
但是隨著經(jīng)濟轉型，樓市轉冷，三四線市場熱度似乎提前達到了頂峰轉而向下，該策略陷入被動局面。
嚴躍進對時間財經(jīng)表示，綠地控股此前對于三四線城市的投資一直不太堅定，偏于保守，可以說是錯過此類城市投資的市場紅利。但目前三四線的項目去化問題，要格外關注。
商辦項目去化難？
聯(lián)合資信評級報告顯示，綠地控股開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模大，三四線城市項目占比高，后續(xù)項目銷售受行業(yè)景氣度和調控政策影響具有不確定性。且該公司目前在建項目待投資規(guī)模很大，與之對應的在售項目如果不能順利進行銷售，對公司資金周轉形成很大壓力。
資金方面，三季度報告期末，綠地控股剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率81.50%，較去年期末下降2.90個百分點，凈負債率173.05%，較去年期末提升1.22個百分點。相對自身而言，綠地控股的負債情況基本保持穩(wěn)定，但與萬科、保利等國企相比，綠地控股的負債率仍處于高位。
前三季度，綠地控股貨幣資金823.77億元，對短債及一年內到期非流動負債之和覆蓋率為91.89%，較去年期末的86.38%的覆蓋率有一定改善，但未達到100%。
此外，受今年銷售額下滑的影響，綠地控股前三季度經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為91.26億元，同比大幅減少70.53%。
顯然，加快銷售很關鍵。據(jù)第一財經(jīng)報道，綠地控股為了四季度沖擊銷售規(guī)模，在整個集團拿出5000萬作為營銷獎勵，下放給各個事業(yè)部，以激勵營銷條線沖擊年度規(guī)模。
在8月底的中期業(yè)績會上，綠地控股管理層在回答能否完成銷售目標時稱，8、9月開始，公司將加大推盤量，預計將大概率完成全年銷售目標。但截至9月，綠地控股的完成度接近5000億元目標的69%。去年四季度，綠地控股銷售規(guī)模約為1205億元，而今年四季度需完成1561億元，增幅近30%，按今年前三季度的情況來看，并不容易。
優(yōu)淘城總裁薛建雄曾公開表示，綠地前幾年做了很多商辦項目，這些項目銷售不理想，留下很多資產(chǎn)，這是拖累綠地控股業(yè)績的核心原因，公司應下決心專門處置這些資產(chǎn)，變成現(xiàn)金流。
綠地控股2019年半年報顯示，公司房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額中，住宅占比65%，商辦占比35%；合同銷售面積中，住宅占比76%，商辦占比24%。
上述Top5房企管理層也稱，商業(yè)的銷售一般會慘過住宅，綠地控股四季度要加碼促銷，也得拿住宅下手。
薛建雄稱，綠地控股這幾年通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和養(yǎng)老等模式在大量圈地，雖然短期能有明顯的業(yè)績提升，但同樣會帶來大量持資產(chǎn)和難于銷售掉的商辦資產(chǎn)。綠地應該提前做好相關資金回籠準備。
來源：北京時間財經(jīng)
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