樓市“金九銀十”即將收尾，市場如何演變？未來政策微調會否增多？“一城一策”如何推進？進入2019年四季度后的中國樓市，諸多疑問仍然待解。
近日，多地披露當地樓市三季報，雖然偶有起伏較大地區，但總體上銷售面積和銷售金額均出現進一步回暖。
廣東省統計局近日表示，2019年前三季度，廣東商品房銷售面積降幅收窄，在“金九銀十”銷售旺季帶動下，廣東商品房銷售市場好轉，前三季度商品房銷售面積同比下降3.2%，降幅比上半年收窄0.5個百分點。
前三季度，湖南全省商品房實現銷售額3546.88億元，同比增長2.5%，扭轉了今年以來銷售額增速持續下降的形勢。
湖南省統計局分析稱，銷售額增速回升，主要得益于全省商品房銷售面積下降情況有所改善。前三季度，湖南省商品房銷售面積5845.52萬平方米，同比下降1.7%，降幅比上半年收窄5.1個百分點，比一季度收窄8.4個百分點。其中，張家界、婁底、邵陽等8個市州實現商品房銷售面積正增長。
安徽省統計局新聞發言人趙金寶透露，前三季度安徽省商品房銷售面積6696.1萬平方米，下降4.5%；商品房銷售額4969.4億元，增長1%。
除了上述較為平穩地區外，也有一些地方波動較大，冷熱兩極化。
10月23日，海南省統計局副局長王淵表示，前三季度，海南省房地產開發投資同比下降28.1%，房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。
樓市的波動也給海南經濟發展帶來一定影響。“要看到，當前我省經濟仍然面臨國內、國際嚴峻復雜經濟形勢以及我省房地產調控三重壓力。”王淵稱。
變化較大的還有北京。今年前三季度，北京市商品房銷售面積為584.9萬平方米，同比增長43.7%。其中，住宅銷售面積為495.1萬平方米，增長62.2%。
雖然與國內其他地區相比，北京樓市依然處于旺銷狀態，但與上半年相比，整體增速也已出現明顯放緩。
今年上半年，北京市商品房銷售面積為387.9萬平方米，同比增長68.7%。其中，住宅銷售面積為330萬平方米，增長1倍。
北京樓市銷售的增幅放緩，與當地房地產調控長期保持較緊的尺度不無關系。
第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人李想表示，三季度往往是樓市傳統銷售旺季，但北京一手普通住宅市場并未因旺季的到來而出現銷售額暴漲的情況。第三季度，一手普通住宅市場供應基本保持穩定，成交面積為134.99萬平方米，環比下降31.8%、同比上升26.9%。
他認為，目前北京住宅市場的調控仍然保持趨嚴態勢，尤其是中央明確表態“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后，無論是開發商還是潛在購房者對當前樓市的心理預期已開始調整。
“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這段話出自今年7月30日的中央政治局會議。對于房地產，此次會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
由于政策對房地產業影響較大，因此，業界格外關注中央一些重要會議對房地產方面的相關表述。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的中央政治局會議已經召開八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了明確表述。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從7月份政治局會議針對房地產的表述看，進一步明確了房地產的市場角色，即房地產不應該是刺激經濟的工具，各地對于房地產市場的定位，依然需要強化其消費品的概念，即房子是用來住的，不是用來炒的。各地發展房地產要更多考慮房地產背后的消費需求，而不應該和經濟刺激等做過多的掛鉤。
李想也表示，中國已經告別了經濟增速過度依賴房地產的時代；房價永遠快速上漲不符合經濟和社會規律，中央的宏觀調控政策更多的是確保房地產市場健康平穩的發展，隨著長效機制逐步確立，房地產市場將逐步回歸理性，其角色也將調整為“為全社會創造良好的置業、工作及生活環境”。
樓市銷售和投資數據的平穩，也給未來調控政策保持相對穩定提供了基礎。
今年前9個月，全國商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月份收窄0.5個百分點。商品房銷售額111491億元，增長7.1%，增速加快0.4個百分點。
對于前三季度房地產市場走勢，國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，“房地產的定位很明確房住不炒，也不把房地產作為短期拉動刺激經濟的手段。房地產的發展，總的來看是平穩、健康、有序的。”
不過，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，并非意味著經濟發展不再需要房地產。
2019年1~9月，全國房地產開發投資98008億元，同比增長10.5%。而同期全國固定資產投資（不含農戶）同比增長5.4%。
恒大集團首席經濟學家、恒大研究院院長任澤平稱，房地產對中國經濟增長的托底作用還是很大的，更何況中國城鎮化率只有60%，未來更多的要靠長效機制和住房制度改革來推動房地產市場發展。
李想也認為，房地產開發投資在固定資產投資中比重很高，短期內難以找到相當體量的替代性產業，長期來看行業將會實現穩定發展。但房地產行業的經濟支柱作用在減弱。房地產市場未來的規模、銷售交易量會下降，從各地實踐來看，過度依賴房地產拉動經濟基本上也難以持久。
“雖然房地產業仍然是國民經濟重要產業，但其重要性已在逐漸減弱。“李想稱。
在這種大的背景下，此前一些城市試圖直接放松樓市調控的舉措大多被緊急叫停。
李想認為，雖然房地產調控現在實行因城施策，一城一策，允許地方根據實際情況微調政策，但也要符合中央的大方向，一旦與中央總體目標不符，被叫停的可能性依然很大。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組23日報告預計，2019年底前，房地產調控政策可能會出現邊際性、局部性放松，但難以出現全面轉向。而在市場下行預期下，即使房地產調控政策有邊際放松，短時間內也難以對房價產生提振作用。
近期，一些城市發布吸引人才政策，部分政策內容與購房掛鉤，這被市場解讀是調控松綁的表現。
嚴躍進認為，隨著戶籍政策的調整，實際上會對相關住房交易等產生影響。類似政策一出臺，預計當地房企和銷售機構會趁勢漲價，所以房住不炒的政策內容會強化，各地房企若出現違規漲價，預計四季度還是會被約談，這時房企不應該違背基本的銷售紀律。
此外，后續對于土地市場的管控也變得比較重要。房屋交易市場容易傳導到土地交易市場，對于此類土地交易市場的管控中，主要還是要防范土地囤積和地價虛高上漲等現象。
來源：第一財經
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