根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2019年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩中微跌，平均租金為5.0元/平米·天，環比下跌0.28%。從商圈表現來看，租金環比上漲的商圈占47.5%，租金環比下跌的商圈占50.0%，2.5%的商圈租金與上期持平。
從市場表現來看，2019年二季度我國國內生產總值實現23.75萬億元，同比增長6.2%，增幅較一季度收窄0.2個百分點；其中第二產業實現增加值9.76萬億元，同比增長5.6%，增幅較一季度收窄0.5個百分點；第三產業實現增加值12.54萬億元，同比增長7.0%，增幅與一季度相同。2019年8月，我國社會消費品零售總額實現3.39萬億元，同比增長7.5%，增幅較7月收窄0.1個百分點；進出口總額實現3947億美元，同比下降3.2個百分點，降幅較7月擴大2.5個百分點。整體來看，三季度全球經濟下行壓力加大，發達國家領先指數持續下行，貿易和投資更加疲軟，國際環境日趨復雜嚴峻；國內經濟亦繼續面臨下行壓力，部分指標增速有所回落；企業擴張能力減弱，本季度寫字樓需求有所下降，租金亦有所下跌。分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金均有所下跌。
寫字樓租金變動情況
根據全國15個重點城市主要商圈典型甲級寫字樓租賃樣本數據，2019年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩中微跌，平均租金為5.0元/平米·天，環比下跌0.28%。
2019年三季度，一線城市中，55.6%的商圈寫字樓租金環比上漲，44.4%的商圈寫字樓租金環比下跌。具體來看，一線城市36個主要商圈中，北京燕莎、北京亞運村、廣州環市東等20個商圈寫字樓租金環比上漲；上海南京西路、深圳車公廟、上海中山公園等16個商圈寫字樓租金環比下跌。
2019年三季度，二線城市中，40.9%的商圈寫字樓租金環比上漲，54.5%的商圈寫字樓租金環比下跌，4.6%的商圈寫字樓租金與上期持平。11個城市44個主要商圈中，青島、南昌主要商圈寫字樓租金均環比下跌，其他城市主要商圈寫字樓租金均漲跌互現。其中成都金融城商圈租金漲幅較高，達1.93%，居于二線城市首位。
租金漲跌幅較大的商圈
2019年三季度，在寫字樓租金環比上漲的商圈中，北京燕莎、北京亞運村等10個商圈租金環比漲幅較大，其中北京燕莎商圈寫字樓租金漲幅最大，環比上漲2.53%至8.1元/平米·天；其次為北京亞運村商圈，環比上漲2.11%至7.6元/平米·天；成都金融城、北京上地等8個商圈寫字樓租金環比漲幅在1.4%-2.0%之間。
具體來看，受市場一系列不確定因素影響，中小企業承壓能力減弱，部分對成本控制要求較高的企業選擇遷址租金較低的新興商務區，使得部分非核心商圈寫字樓租金有所上漲；而對于核心商圈，項目品質對租金的影響凸顯，高品質項目租金保持穩定或有所上漲。
在寫字樓租金環比下跌的商圈中，上海南京西路商圈跌幅最大，環比下跌3.25%至7.4元/平米·天；其次為青島海爾路商圈，環比下跌2.96%至2.5元/平米·天；深圳車公廟、青島嶗山區政府等8個商圈寫字樓租金環比跌幅均在2.2%-2.8%之間。具體來看，受工業增加值同比增幅收窄影響，部分工業企業密集的商圈寫字樓租金有所下跌；而受消費增速放緩和對外貿易下滑影響，部分商貿類企業聚集的商圈租金亦有所下跌。
租金運行趨勢研判
據寫字樓租金指數顯示，2019年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩中微跌，平均租金為5.0元/平米·天，環比下跌0.28%。
從市場表現看，目前中國經濟下行壓力仍存，企業擴張能力減弱，本季度寫字樓需求有所下降，租金亦有所下跌。具體來看，信息技術、金融等產業增長較快，帶動相關產業密集的商圈寫字樓租金上漲；而工業、制造業、商貿流通業、房地產業等產業增長較慢，以該類產業為主的商圈寫字樓租金有所下跌。
供應方面，從新開工來看，2019年1-8月，15個重點城市辦公樓新開工面積為1909.31萬平方米，同比增長21.24%。其中一線城市辦公樓新開工面積同比下降6.95%；二線城市同比增長40.53%。從土地供應來看，2019年1-9月，15個重點城市商辦用地成交規劃建筑面積為3323.94萬平方米，同比下降14.18%。其中一線城市商辦用地成交規劃建筑面積同比下降34.47%；二線城市同比下降10.37%。短期來看，全國15個重點城市辦公樓新開工面積有所增加，但長期來看商辦用地供應不足。尤其一線城市，商辦用地成交面積降幅較二線城市更大，預計未來寫字樓供應將有所減少，業主方議價能力將有所提高；而二線城市短期內或將有大量項目入市，從而引發運營商之間的競爭。
需求方面，2019年二季度，我國第二產業實現增加值9.76萬億元，同比增長5.6%，增幅較一季度收窄0.5個百分點。其中工業、制造業、建筑業增加值同比增幅較一季度均有所收窄。第三產業實現增加值12.54萬億元，同比增長7.0%，增幅與一季度相同。其中房地產業增長較為緩慢；信息傳輸、軟件和信息技術服務業，金融業，交通運輸、倉儲和郵政業，租賃和商務服務業則保持較快增長。整體來看，寫字樓市場需求有所下降。其中，第二產業相關企業對寫字樓需求有所放緩；第三產業中，金融業、TMT產業、專業服務業相關企業對寫字樓需求保持穩定；而商貿流通、房地產相關企業對寫字樓需求則有所下滑。
展望未來，在宏觀環境上，三季度外部環境更趨復雜嚴峻，主要經濟體增長步伐均有所放緩，中美貿易摩擦再度升級，外部需求放緩疊加國內需求疲弱，中國經濟下行壓力加大。因此，為切實確保經濟長期穩定發展、有效促進消費、振興產業，四季度國家將著力做好“六穩（穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期）”工作。
從營商環境來看，二季度發改委、商務部聯合頒布《鼓勵外商投資產業目錄（2019年版）》，負面清單條目由48條減少至40條，鼓勵外商進入更多行業，加快市場開放和與國際合作的步伐。10月8日國務院常務會議審議通過《優化營商環境條例（草案）》，以政府立法為各類市場主體投資興業提供制度保障，著力深化改革開放、促進公平競爭、增強市場活力和經濟內生動力、推動高質量發展。從產業方面看，國家亦有諸多利好政策出臺，例如8月科技部印發《國家新一代人工智能創新發展試驗區建設工作指引》、9月工信部印發《關于促進制造業產品和服務質量提升的實施意見》、國務院印發《關于促進全民健身和體育消費推動體育產業高質量發展的意見》等。這些政策的頒布與實施，有效支撐了產業發展和各類企業的擴張，并能夠更加有效地吸引外商投資，促進對外經濟貿易。
目前，盡管我國經濟存在下行壓力，但尚處于合理區間；上半年中國經濟增速位居世界主要經濟體第一，就業物價總體穩定。展望四季度，盡管外部環境依然復雜多變，但隨著中美貿易談判再度重啟，以及“六穩”政策的落地和顯效，中國經濟平穩發展的積極因素增多。目前我國發展仍處于重要戰略機遇期，經濟發展韌性強，長期穩定的基本面沒有改變，預計四季度中國經濟將企穩。從未來看，在健康的營商環境和良好的產業氛圍支撐下，后市寫字樓市場需求或將保持平穩，尤其是位于商業氛圍濃厚的核心商圈的優質項目，吸納能力或將有所加強。而對于一些較為老舊的項目，應著力進行產品的改造升級、優化物業服務，以期降低空置率、增加租金收益。預計未來，我國寫字樓市場將平穩發展，寫字樓租金亦有望保持穩定。
來源：中指研究院
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