日前，廣州市政府發布了《廣州市琶洲西區城市設計及控規優化》，將琶洲西區從低密度會展用地規劃為高密度互聯網創新集聚區，成功吸引了眾多頂尖互聯網公司入駐。
最新出臺的高力國際快報指出，琶洲將發展成為廣州寫字樓市場的新興熱點區域：一、眾多國內互聯網巨頭于此設立區域性總部；二、寫字樓可租賃面積將于2023年底前翻倍；三、截至2019年第二季度，琶洲甲級寫字樓平均租金僅為全市平均租金的81%。展望未來五年，我們建議有辦公需求的電商、科技及相關專業服務企業更多地關注琶洲寫字樓市場。
琶洲北鄰珠江，與珠江新城和國際金融城隔江相望，優越的地理位置和政府的利好政策吸引了越來越多TMT（科技、媒體和通信產業）租戶。在互聯網創新集聚區的帶動下，2014年到2018年在海珠區落戶的高新技術企業數量增長了9倍。目前區域內已有兩條投入運營的地鐵線路，加上在建的兩條地鐵線路，將進一步提升琶洲與廣州其他片區的連通性。此外，兩條分別將于2020年和2024年建成的城際鐵路，未來將進一步提高琶洲往來佛山、深圳等地的便利性。
除了蓬勃的貿易產業，廣州還擁有豐富的人才資源以助推琶洲的發展。廣州于國家教育部早先宣布的36所A類“雙一流”建設高校中占據兩席。截至2018年，廣州近40%的勞動人口均接受過高等教育。持續改善的基礎設施，完善有效的政府獎勵和技能豐富的人才資源將是琶洲未來發展的基石。
廣州的雄心—國際商貿和科技中心
自1957年創辦以來，廣交會一直是中國規模最大的交易會，它進一步鞏固了廣州作為重要貿易樞紐的地位。該項展會每年舉辦兩次，2018年成交合同額達3,960億人民幣（599億美元）。廣州作為國際商貿之都，批發和零售業是其第二大的產業，產業增加值占整體GDP比重達14.7%。與此同時，政府實施創新驅動的發展戰略，廣州的信息傳輸、軟件和信息技術產業呈現出快速成長勢頭，其產業增加值在2014到2017年間已經翻了一番。2017年，廣州信息科技產業增加值約占全市GDP的5.2%，超過1,110億人民幣（157億美元）。而深圳同期信息科技產業增加值高達1,760億人民幣（250億美元），約占全市GDP的7.9%。因此我們認為，與深圳相比，廣州在信息科技產業仍有進一步的發展潛力。
未來科技創新的熱點區域
自2008年成為廣交會舉辦地以來，琶洲經濟迅速發展，持續吸引電子商務企業和相關企業入駐，如完美日記和億邦動力。憑借琶洲在展會、貿易和電商產業中的優勢，琶洲西區被定位為互聯網創新集聚區，成為廣州的互聯網和創新樞紐。 在琶洲西區被定位為互聯網創新集聚區的兩年內，政府已將19宗地塊定向出讓予電商巨頭如阿里巴巴、唯品會和小米，彰顯了政府決策的高效執行力。在2014到2016年間，海珠區的高科技企業數量年復合增速為59%。在琶洲西區被定位為互聯網創新集聚區后，這一數據在2016到2018年間迅速躍升至99%。隨著琶洲寫字樓市場需求的持續增長，平均租金也在同期錄得23%的增長。除此以外，琶洲互聯網創新集聚區的營收也錄得急速增長，自2016年的33億人民幣（4.7億美元）增長到2018年的184億人民幣（26億美元），錄得令人矚目的136%年復合增長率。
琶洲將涌現更多新的需求
2014至2018年，琶洲甲級寫字樓租金年均復合增長率達9.4%，比全市水平（4.2%）高出5.2個百分點。截至2019年第二季度，琶洲甲級寫字樓平均租金環比增長0.9個百分點，達每平米每月145元人民幣（20.6美元）。與此同時，由于2019上半年廣州大部分新增可租賃寫字樓集中于琶洲，該區的新增租賃交易面積約占全市62%。高力國際華南區董事總經理馮文光表示，預計未來五年內有超過100萬平方米（1,076萬平方英尺）新增可租賃面積入市，至2023年琶洲甲級寫字樓存量將實現翻倍。盡管琶洲子市場的大量新增供應即將入市，考慮到未來將有更多企業落戶該區，我們預計琶洲寫字樓平均租金在2019至2023年或實現3.5%的年均復合增長。
互聯網巨頭助推琶洲發展
在新增供應有限與中美貿易戰的不確定性影響下，廣州2019年上半年寫字樓租賃整體勢頭有所放緩，但來自TMT租戶的需求仍然保持穩健，占廣州整體新增租賃交易面積的36%。騰訊、阿里巴巴和小米等互聯網巨頭的區域總部將在2019到2022年間交付。我們相信上述IT巨頭將吸引更多的TMT企業以及更多的專業服務企業，如律師事務所等，在琶洲開展業務。為了促進琶洲作為科技創新樞紐先行區的發展，2018年9月，全國第三家互聯網法院落戶琶洲，將在未來為信息與科技企業提供法律支持。我們相信更多的TMT租戶在擴租或搬遷時，將優先考慮琶洲子市場。這不僅由于琶洲市場未來將供應更多嶄新優質且租金合理的寫字樓選擇，同時也取決于政府利好措施的支持和政策的高效執行。我們建議在未來五年有擴租和搬遷需求的TMT及相關企業應持續關注琶洲寫字樓市場。
來源：鳳凰網房產
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