作為南京第二大商業地標，湖南路商圈十多年來幾經規劃、整改一直未能恢復往日的繁華。近日，南京市中級人民法院發布公告表示，湖南路商業街將整體拍賣。
此前，始建于1957年的山西路百貨大樓以3.2億元的價格進入拍賣程序卻最終流拍，后續將降價20%繼續拍賣。而在商業分布密集的河西地區，嘉業國際城購物中心、金源廣場、樂基廣場等多家商業項目開業僅僅幾年，卻已陷入商鋪大面積空置、人氣慘淡、瀕臨倒閉的窘境。南京商業地產遭遇“寒冬”。
記者現場走訪南京較為活躍商圈的德基廣場、金鷹國際購物中心、水游城、茂業天地等商業綜合體項目發現，不同項目“冷熱不均”情況明顯，商場地上、地下部分人流量相差較大，并且存在空置率較高的問題。
針對上述情況，德基廣場方面回復稱，廣場一期由于開業時間較早，有些店鋪以前的裝修風格有些跟不上廣場的格調，就會要求這些店鋪進行重新升級裝修，而不會對品牌進行置換調整。
未來南京商業何去何從？戴德梁行南京公司副總經理宋詩雨認為，傳統的百貨模式需要向購物中心模式轉變，強社交重體驗也將成為未來商業的發展趨勢。購物中心大打體驗牌，品牌方也從多個方面展開深度合作，通過強社交重體驗概念，促使跨界成果達到1+1＞2的效果。
地標項目被拍賣
自誕生之日起，長達1030米的湖南路地下商業街項目就飽受爭議。
湖南路地下商業街，總建筑面積約8.6萬平方米，全長1.1公里，貫穿整個湖南路商圈，涵蓋多種中高端業態，是南京最大規模的地下商業街區。
公開資料顯示，2006年8月，南京大唐教育發展有限公司（以下簡稱“大唐教育”）以7700萬元的價格拿下湖南路地下商業街用地，隨后成立南京東方大唐置業有限公司（以下簡稱“東方大唐公司”）作為項目公司。由于各種原因，直到2015年該項目才全線封閉施工。
近日，南京市中級人民法院發布（2018）蘇01執1914號公告。該公告顯示，南京市中院在執行廊坊京御房地產開發有限公司（以下簡稱“廊坊京御地產”）與東方大唐公司借款合同糾紛案件中，根據廊坊京御公司的申請，擬對被執行人東方大唐公司名下位于湖南路福地商業街區的土地使用權及在建工程進行整體處置。
根據南京市中級人民法院發布公告稱，湖南路商業街將整體拍賣，請購買人于7月18日至20日進行登記。經查，東方大唐公司名下位于湖南路福地商業街區的建設項目現已停工，且尚未達到交付和竣工驗收的條件，但東方大唐公司已將部分商鋪進行了對外銷售，并辦理了合同備案登記。
7月17日，記者現場走訪發現，整條湖南路商業街顯得異常冷清。沿街建筑被綠色防護網和腳手架包圍著，正在進行重新改造，大部分店鋪處于暫時歇業或轉租狀態，玻璃門上粘貼著“促銷”“打折”等字樣。
而地下商業街項目仍然處于毛坯狀態，沒有任何工人在進行施工。從項目已建成的入口望去，堆積著大量的碎石和積水，并有防護網和護欄把“洞口”罩住，顯得十分荒涼和破敗。位于商業街地下二層的項目接待中心，如今也是大門緊閉。
天眼查顯示，東方大唐公司成立于2006年9月11日，注冊資本2億元。南京大唐工貿發展有限公司為最大股東，持股比例為50%。自2015年至今，東方大唐公司一直深陷法律糾紛，發生了16起因民間借貸和金融借款合同糾紛引起的訴訟。其中，與廊坊京御地產互為原被告的法律訴訟就有4起。
據《現代快報》報道，公司監事胡玲秋曾表示，2016年，東方大唐公司引入過一家A股上市公司一度持股50%，但在2018年退出。在此期間，該公司先后通過兩家銀行向東方大唐公司發放過4筆、總額達10億元的委托貸款。然而截至去年末，上述4筆貸款均已逾期，這些貸款均是以湖南路地下商業街的土地使用權作為抵押。
老牌商圈“冷熱不均”
在南京主城區，新街口和夫子廟一直是人流量較大的老牌商圈。
自2006年開業以來，德基廣場逐漸成為了新街口的“吸金之王”。數據顯示，2018年，德基廣場的銷售額達到100億元，力壓北京國貿商城、深圳萬象城，位居全國購物中心第二名。
7月18日下午，記者在德基廣場看到，地下商場熙熙攘攘，地上部分顯得冷清不少，寬闊的走廊上只有少數顧客。以廣場一期一、二層為例，近三分之一店面內沒有顧客，還有不少導購員站在店前吆喝招攬顧客。一家服裝店的工作人員介紹，德基廣場定位高端，每家品牌基本都有固定的客群，人流量也集中在工作日下班后和周末下午。
值得注意的是，德基廣場有較多店鋪處于停業、關閉狀態。據記者不完全統計，僅一期部分就有30余處店鋪被圍欄圍起。周邊店鋪的工作人員告訴記者，以上店面大多從今年四五月份開始進行重新裝修，最晚將于8月開業。
對此，德基廣場有限公司品牌和公關方面負責人何經理表示，一期由于開業時間“依托于新街口地鐵7號口，地下部分人流量一直很多，而地上商場的客流主要集中在休息日。周五、周六和周日，整個廣場的日均客流量在8萬到10萬人之間。”何經理告訴記者。
地下的平價餐飲娛樂業能夠吸引大量人氣，不過，宋詩雨認為，該類業態由于租金較低，對建筑物的要求、損耗也較高，會拉低商場的收益水平，因此不能過度盲目擴張。地上部分的中高檔、快時尚品牌人流變少，主要是受網絡銷售影響。
在位于新街口的金鷹國際購物中心， A座自5月24日晚發生火災后一直處于封閉施工狀態，B座有三家店鋪處于空置狀態，但同樣存在地下、地上部分人流量相差較大的現象。
金鷹國際商貿集團有限公司向記者回復稱，金鷹A座外廣場自4月起即進入封閉施工，其中100多個品牌已調整至B座，預計11月將全面打開。金鷹商貿方面表示，金鷹新街口店共有品牌656個，目前B座在營455個。未來將結合A館調整升級規劃，進一步提升零售品牌的店鋪級次，增加更多新興生活業態。B座重點圍繞家庭消費群體進行打造。
夫子廟商圈的水游城與茂業天地僅一街之隔，運營狀況卻是“冰火兩重天”，水游城人氣較高，茂業天地卻客流稀少。茂業天地臨近中華路的三層獨棟商鋪本是Foever 21品牌，但自從該品牌今年5月起退出中國市場后，一直空置至今。
記者調查發現，茂業天地由于人流量較少，店鋪空置率將近三成。一位長期關注南京商業地產市場的分析人士透露，茂業天地項目由于前期規劃、定位到運營期間一連串的問題，導致開業運營不久后3層以上的商場入住率就偏低。“商場主體的百貨模式是項目硬傷，與當下的消費習慣已經格格不入，需要花更大的力氣做精準定位業態來引入客流。”
市場供銷規模萎縮
同策研究院發布的分析報告顯示，上半年，南京商業市場供應41.72萬平方米，成交30.26萬平方米，成交價24381元/平方米，“相比于2018年，上半年商業市場供銷規模萎縮明顯。”
近年來，南京城市格局持續向外圍擴容，外圍區域商圈成熟度不斷提升，城區競爭愈加激烈，存量項目面臨較大運營及調整壓力。河西商圈作為新興商圈，發展勢頭迅猛，商業體量逐步釋放，但卻存在部分大型商業項目建設多年未能“入市”的困局。
值得注意的是，奧體蘇寧廣場、紫鑫中華廣場等多家商業項目還陷入“爛尾”風波。其中，自2008年蘇寧集團以4.29億元拿地后，奧體蘇寧廣場一直悄然無聲。2017年，曾有媒體報道該項目將與恒大聯合開發但也無后續。今年1月，南京市規劃局發布了該項目的規劃設計方案批前公示。據多年觀察南京地產的業內人士透露，截至目前，奧體蘇寧廣場還未動工，“這些年有過多次開工傳聞，但一直都沒動靜。”
“目前河西尚處發展階段，前期開業的多家大型商場仍未見大的起色，這對其他正在規劃中、待開業的商業項目都是有壓力的。”宋詩雨分析表示，預計在未來兩三年內，人口將隨著新住宅的交付進一步聚集，商業也會進一步地成熟，成為南京的商業新亮點。
未來南京商業地產將何去何從？仲量聯行南京分公司戰略顧問部總監王萌認為，南京未來的商業項目應由百貨模式逐漸向購物中心模式轉變。應不斷提高商圈的高端化和國際化程度，在固守中端商業基礎的同時，增加高端商業的比率，讓內地、香港、臺灣和外資企業形成“百花齊放”的局面。
來源：中國經營網
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