多家機構近日發布的研究報告顯示，商辦市場在去年大規模供應下，庫存積壓持續走高。世邦魏理仕發布的研報指出，今年上半年，上海寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創下近10年新高。
“今年寫字樓市場整體都不太好。”一家位于虹橋商務區的辦公樓項目相關負責人向《華夏時報》記者坦言，“我們的數據也不太好看。”其拒絕向記者透露具體的空置面積數據，同時也婉拒了記者提出的“如何調整運營策略”等問題。
業內專家指出，寫字樓市場的凈吸納量走弱存在多重原因，如經濟面臨下行、外部環境趨緊等。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，空置率高企的情況與經濟下行壓力較大有關，比如目前P2P、互聯網公司相比之前的發展不佳，所以對寫字樓的需求也都出現了下降。
滬寫字樓空置率飆升至18%
來自多家機構近期發布的研究報告顯示，上海寫字樓市場上半年表現不佳。
世邦魏理仕發布的研報指出，今年上半年，上海寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創下近10年新高。與此同時，市場的租金水平也在下行，當期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。
導致這些情況的主要因素，在于供需之間的不平衡。
據世邦魏理仕數據，今年上半年，上海寫字樓市場新增供應累計已達54.9萬平方米。但分區域來看，板塊供應不均衡的現象依然十分明顯。《華夏時報》記者注意到，上半年，徐家匯、陸家嘴等上海傳統主城區的寫字樓新增供應相對有限，閔行、青浦、松江等非主城區則相對較多。例如，第一太平戴維斯的報告就指出，二季度，非核心商務區共迎來三個全新項目交付入市，為市場帶來約17.1萬平方米新增供應，但同時將非核心商務區寫字樓存量推升至420萬平方米。
供應量增加的同時，上海寫字樓市場的需求量并沒有隨著增長。高力國際在報告中指出，上半年上海寫字樓市場需求回落，其中核心區市場較為明顯。報告分析稱，具體來看，由于金融行業P2P企業等的大量退租，第一季度需求明顯走弱，加之全年特別是次中心區域新增供應量大，平均租金整體承壓或將帶來結構性下調。
“經濟的景氣程度反映到企業微觀層面，即企業擴大再生產、新增租或者擴租的這種需求有沒有支撐，這某種程度上影響了出租率。”同策咨詢研究總監張宏偉向記者直言，在核心城市中，商辦市場總量都是過剩的，“這不是一天兩天形成的，并且也很正常。”萬商俱樂部創始人、中城商業研究院院長楊澤軒也表示，隨著整個資金環境的趨緊，商業和辦公投資的增長速度已經明顯下調。
張宏偉分析說，由于核心區域租金高企，陸家嘴或是人民廣場的一部分企業可能會搬到虹橋商務區等新增存量較多的區域，在不影響正常經營的情況下，企業會選擇一個價格較低、交通便捷、面積更大的辦公場所。與其觀點相對應的是，仲量聯行的報告指出，二季度上海總體租賃需求放緩，在浦東中心商務區，對成本價格較敏感的一些企業遷入諸如前灘等非中心商務區細分市場，一些大型租戶則搬入自用項目。仲量聯行華東區及上海董事總經理吳允燊表示：“為了吸引租戶，業主之間競爭激烈，下調租金預期，形成了利好租戶的租賃環境，在浦東地區尤為明顯。”
盡管整體市場空置率高企，但記者在走訪市場的過程中發現，與供應不均衡的情況一樣，那些位于成熟商圈、緊鄰地鐵的寫字樓項目依然擁有較高的出租率，而租金較高或是硬件設施欠缺的寫字樓則顯得比較遜色。
在位于靜安區淮海中路商圈的環貿IAMP，記者了解到，辦公樓已接近滿租。新鴻基地產相關負責人告訴記者，不僅是環貿IAMP，公司旗下位于浦東陸家嘴的國金IFC的辦公樓出租情況也十分良好，“位置好，交通方便，再說硬件設施也非常好。”在同樣位于靜安區核心板塊的嘉里中心，記者注意到，早晨9點半上班高峰，進入寫字樓的人員絡繹不絕，甚至需要排隊上電梯。
一些遠離成熟商業環境的商業體，盡管“硬件”較好，空置率卻依然堪憂。在辦公樓產品林立的大虹橋板塊，“今年寫字樓市場整體都不太好。”其中一家辦公樓項目的房企相關負責人向記者坦言，“我們的數據也不太好看。”但其拒絕向記者透露具體的空置面積數據，同時也婉拒了記者提出的“如何調整運營策略”等問題。
值得一提的是，有媒體報道，“對比陸家嘴的28幢已在租售的寫字樓物業，上海中心大廈的空置面積為最高”、“面積在270——5000平方米，8——81層都可以選擇”。為確認信息，記者聯系了上海中心大廈租賃中心。工作人員顯得十分驚訝，表示會安排專門人員向記者澄清。但截至發稿，記者再次撥打電話，仍未得到回復。
下半年空置率或繼續上升
在多位市場分析人士看來，下半年，上海寫字樓市場的供應量仍將繼續增加。
張宏偉認為，目前國內城市還處于持續開發過程中，相關的商務配建在城鎮化進程沒有完成的情況下，供應量還會持續增加。萊坊高級董事、上海辦公樓及工業服務部主管張延軍預計，上海還將有超過150萬平方米左右的新項目入市，市場租金將存在下行壓力，空置率繼續上升。
“空置率若是很高的話，會抑制寫字樓的價格和租賃的效果。而且若是形成類似的市場印象，那么后續新供應的寫字樓的去化壓力會很大。”嚴躍進顯得不那么樂觀。
雖然下半年的新增供應面積不會是一個小數目，但下半年上海寫字樓市場的凈吸納量也被業內人士普遍認為將會企穩。嚴躍進向記者強調，隨著科創中心打造、上海增設自貿區新片區等動作的推進，將促進港口、交通、物流等行業的快速發展。在這些支撐作用的影響下，上海寫字樓市場的信心應該會得到增強，“后續還是會有反彈的”。而高力國際方面認為，在減稅等支持性政策和措施的利好下，下半年市場信心回暖將使市場需求復蘇企穩，但平均租金仍有下調壓力，市場趨勢將有利于企業持續降低物業租賃成本。
值得注意的是，盡管上海優質寫字樓市場空置率同比上升，但據仲量聯行統計，今年上半年，上海房地產投資市場總體表現強勁，成交額達775億元。仲量聯行中國及華東區投資部總監葉建成指出，辦公樓仍然主導了上海房地產大宗交易市場。2019年上半年，辦公樓占上海投資市場的主要份額，成交額為420億元，占總成交額的54%
來源：華夏時報
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