永慶坊，廣東省廣州市原來的一條破舊老街。沒有大拆大建，而是經過一番“繡花功夫”的舊城改造，老街巷成了有人氣的懷舊“網紅地”。過去，類似的舊城改造案例還有不少，他們大多是有著歷史文化風貌的街區，但在城市里畢竟是少數。現在，這項關系民生改善、城市更新的項目將推向全國。
不久前召開的國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造工作，將涉及全國居民上億人。老舊小區改什么？怎么改？將帶來哪些影響？記者進行了采訪。
一舉多得惠民之策
——既是民生工程，也是促消費、穩投資的舉措，還將促進城市更新
人們俗稱的“老破小”，將是本次改造的重點。
住房和城鄉建設部副部長黃艷介紹，城鎮老舊小區指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。通過調研和試點情況來看，這些小區可能已經建成了20年以上，經過初步摸查，各地上報需改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。
目前，老舊小區幾類問題比較突出。
一是管網破舊，上下水、電網、煤氣、光纖，這些設施要么缺失，要么老化嚴重，老百姓反映非常強烈。
二是公共服務缺失，這些小區建造時間較早，文化娛樂、健身、機動車和非機動車存放不便等問題凸顯。尤其是現在很多老舊小區居民老齡化程度較高，對電梯等設施的呼吁由來已久。
三是沒有物業管理，公共環境普遍較差。包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等，這些問題直接影響到小區居民的生活感受。
2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。“試點城市的實踐證明，城鎮老舊小區改造花錢不多，惠及面廣，不僅幫助居民改善了基本居住條件，切實增強了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，也是擴大投資激發內需的重要舉措。”黃艷說。
在國務院發展研究中心研究員任興洲看來，實施城鎮老舊小區改造是出于現實的需要，有著多重重要意義。“今年政府工作報告中，就部署了城鎮老舊小區改造的工作。這首先有助于解決百姓的民生問題。近年來居民生活水平提高了，但是城市大量老舊住房存在著設施不足、功能不全等諸多短板。”
任興洲對本報記者說，在解決民生問題的同時，老舊小區改造還能擴大消費，帶動居民戶內改造，適應人們消費升級的需求。同時，從水電氣路設施到停車場、電梯等的建設，將帶動不小的投資，繼而拉動鋼材、水泥、玻璃、電纜、工程機械等工業品的市場需求。此外，從城市化發展的角度看，老舊小區改造也能促進城市的更新和功能提升，改善過去外觀上樓宇林立，但內部功能不健全的狀況。從國際經驗看，城市更新也是城市發展到一定階段面臨的需要。
就投資而言，國務院參事仇保興此前撰文指出，據初步估算中國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。
不止是樓體翻新
——保基本、提升類、公共服務類，菜單選項很多元，小區居民協商著辦
中國地域廣大，發達和欠發達地區，東部、中部、西部和東北地區城鎮老舊小區改造的條件有差異，群眾訴求也不一樣，改造工作如何推開？
“中央層面做好政策的頂層設計，確定改造范圍的原則，具體規定各地要因地制宜制定。”黃艷說。對改造內容，目前可初步分成保基礎、提升類和完善社區公共服務三類。
保基本的配套設施——比如和居民生活直接相關的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善等。今年住建部還指導各地開展垃圾分類，把相關設施的配套也作為保基本的內容。北方地區則可能還要對供暖設施進行修繕。
提升類的基礎設施——包括小區電梯、停車場、活動室、物業用房等公共活動場地，有條件的地方可以配建。隨著生活水平的提高，居民的訴求也會再提高，當前也鼓勵在改造中建設一些提升類的基礎設施。
完善公共服務類——包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施。這些內容將完善社區基本公共環境，屬于非公益化或半公益化、市場化的選項。
目前已有河北省、廣州市等地區公布了老舊小區改造相關的計劃。例如，《廣州市老舊小區改造三年（2018－2020）行動計劃》提出，廣州市將于2020年前完成779個老舊小區改造，并明確小區公共部分和房屋建筑本體共用部位60項改造內容，具體“改不改”“改什么”“怎么改”充分尊重居民意愿。
記者了解到，當前正在實施改造或已經完成改造的小區，一般會按小區實際需求列出清單，讓居民進行勾選，在居民意愿基礎上，從最迫切最亟須完善的問題開始，逐步改善小區環境。這也意味著老舊小區改造是一項復雜的系統工程，尤其需要小區居民的協商和共識，也對基層統籌協調能力提出了要求。
“老舊小區改造的確面臨一些現實的問題，不過從已經試點的城市實踐來看，向居民解釋清楚改造的意義、目的、要求和條件，大家是能夠接受的。”任興洲說，從小區的建設、改造到后續的管理維護，老舊小區改造是一項系統工程。從全國來看，其實施落地一定不是“一刀切”，而是一個地方一個辦法，甚至一個小區一個做法，鼓勵在合法合規范圍內探索創新方式。
“眾人拾柴”助推改造
——“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”，多渠道籌措資金，更多投融資創新在路上
老舊小區改造中，有一個關鍵問題——錢從哪來？
“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”，黃艷說，當前正推動多渠道籌措資金。但是改造的費用、今后運營的費用、給社區居民提供城市公共服務和社區公共服務供給的費用加起來，資金需求總規模是非常大的。
各方力量如何在資金問題上“各盡其能”？在任興洲看來，需要將老舊小區改造的內容分分類，并按照不同的改造事項確定資金來源。任興洲說，基礎類的設施，比如水、電、氣、路、管網等改造項目，是市政基礎設施的組成部分，應主要由政府資金來承擔；提升類的設施，比如加裝電梯等，則可由政府補助一部分，小區居民分攤一部分，根據各小區實際條件來安排；增加功能型的，比如養老、托幼、助餐、醫療、物業等，則可引入市場化機制，由社會資金投資和運營。同時，也可將一些小區的公共維修基金盤活運用起來。仇保興指出，中國尚有約5000億元住房公共維修基金沉淀在各級財政和房管局賬戶中。
從一些地區的實踐來看，不同來源的資金各自承擔著不同的改造內容。例如河北省《老舊小區改造三年行動計劃（2018-2020年）》顯示，將對5739個老舊小區進行改造，共需改造資金129.6億元。其中，社會可籌集資金約11.7億元，包括市政專營單位可籌集資金約6.5億元，主要承擔水、電、氣、暖、信地下管網改造、線路整理等；小區原產權單位可籌集資金約5.2億元，主要承擔“三供一業”分離小區改造。居民個人可籌集資金約5.6億元，主要用于屋面、樓道、單元門禁等建筑物本體改造。其余112.3億元由市、縣兩級財政籌集，主要負責老舊小區安全設施、居住功能完善及環境整治等改造項目。
這是否意味著財政仍然挑大頭？國務院常務會議專門指出，要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。據了解，各地將圍繞這一命題展開探索，但需注意讓機制可持續，同時防范風險，防止增加地方債務。
伴隨城鎮老舊小區改造的升溫，許多人關心這對住房市場會有什么影響？任興洲說，老舊小區改造完善了設施、提升了功能，補上了一些短板，將明顯提升存量住房的質量，有利于促進存量住房的居住、交易和周轉，進而促進居民改善型需求的釋放，利于形成二手房市場和新房市場的良性循環，總體對住房市場的健康發展是有利的。當然，老舊小區改造主要面向2000年以前建造的房屋，主要目的是提升居民居住水平，對房地產市場不會產生太大的影響。
來源：人民日報海外版
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