2019年上半年廣州甲級寫字樓新增可租賃供應有限。受全球經濟增速放緩與中美貿易摩擦影響，寫字樓需求有所放緩，整體空置率小幅抬升，但租金水平依然企穩。上半年廣佛兩地優質非保稅物流倉儲平均租金均實現緩和增長。佛山市場需求強于廣州市場，佛山整體空置率平穩下降，位于新興子市場的新增供應推高廣州整體空置率。粵港澳大灣區經濟整體保持穩健，機構投資者看好大灣區商務活動的發展空間和居民消費水平的穩步增長，持續青睞零售與寫字樓物業。在大灣區的規劃推動下，各城市差異化產業及發展定位，跨市合作將成為一種潮流，打造超大城市圈將成為一種必然，廣佛同城早走10年，應善用這一優勢，成為大灣區乃至全國、全球同城化合作的示范標桿。而荔灣芳村片區作為廣佛同城化的重要節點，應該充分發揮地緣優勢，產業功能差異錯位定位，與佛山進行互補。
寫字樓：需求有所放緩，租金保持平穩
2019年上半年廣州核心商圈新增可租賃甲級寫字樓面積有限，僅約6.8萬平方米。市場需求有所放緩，上半年凈吸納量僅8.3萬平方米。目前廣州甲級寫字樓整體空置率為4.2%，同比小幅上升0.3個百分點。全市甲級寫字樓平均租金較去年同期保持平穩，同比增長0.9%至每平方米每月179元。其中，珠江新城子市場已步入成熟期，連續7個季度無新增可租賃供應，空置率連續5個季度低于5%。過去4個季度廣州核心區寫字樓新增可租賃供應均集中在琶洲，合計約25萬平方米。琶洲呈現較強的吸納勢頭，空置率同比下降1.8個百分點至3.4%。
根據高力國際錄得的主要市場成交信息，本年度大量靈活辦公品牌擴張速度放緩，開發商搬遷及擴租意愿下降，房地產業租戶主要成交面積比例同比明顯下降。隨著琶洲互聯網創新集聚區逐漸成熟，TMT租戶開始陸續進駐，TMT行業租戶主要成交面積比例顯著上升。
高力國際華南區董事總經理馮文光表示：“2019年廣州甲級寫字樓預計共超過84萬平方米新增供應入市（含自用面積）。截至第二季度，累計約20萬平方米（含自用面積）順利交付。預計至年底全市空置率或上升至7.0%。經濟增長承壓與中美貿易摩擦帶來的負面影響將持續降低租戶擴張及搬遷意愿，預計2019年全市租賃交易活動繼續放緩，整體租金增速面臨壓力，至年底平均租金保持平穩。2020年優質寫字樓新增供應將接近110萬平方米，超過81%體量位于琶洲，預計屆時全市空置率將攀升至頂峰，租金增長持保守態度。”
物流倉儲市場：廣佛兩地租金水平緩和增長
2019年上半年廣州非保稅優質倉庫共有約17.5萬平方米新增供應入市，市場需求放緩，全市凈吸納量僅約0.7萬平方米。新興子市場供過于求，推動全市整體空置率上升至13.6%。租金緩和增長，整體平均租金同比上升2.7%至每月每平方米41.1元。
2019年上半年佛山新增非保稅優質倉儲供應約3.4萬平方米。市場需求較廣州市場強勁，凈吸納量超過3.7萬平方米，整體空置率降至4.7%。租金平穩增長，平均租金同比增長2.5%至每平方米每月33.5元。
高力國際產業及工業地產服務部廣州董事鄧智輝表示：“預計廣州下半年將有超過35萬平方米，合計三個項目推出市場，全部位于新興區域：番禺、南沙與從化。本年度新增項目均位于新興區域且總體量約52.8萬平方米，超過以往十年平均值的5倍，去化能力面臨考驗。隨著電商和大型零售商的倉儲擴張暫時進入穩定期，大面積租賃需求或有所減弱。預計至年底廣州整體空置率持續攀升，平均租金實現1%的緩慢增長。佛山市場方面，預計2019至2020年將有約65萬新增供應入市，新增供應由佛山北子市場主導。2019年下半年將有五個項目入市，總體量超過53萬平方米并集中于佛山北子市場，預計佛山市整體空置率將有所上升。佛山北與佛山西均為佛山新興子市場，且新增體量較大，全市平均租金增速或減緩至1%。預計2020年新增供應減少至8萬平方米，空置面積或穩步去化，租金增速回升至5%的水平。”
投資市場：零售與寫字樓物業仍深受投資機構青睞
粵港澳大灣區經濟整體發展態勢良好，雖然受中美貿易摩擦和內需放緩等國內外因素的影響，2019年中國整體經濟增速放緩。但作為中國首個國家戰略明確定義的“灣區”，整體區域仍將保持著高速發展，繼續成為全國經濟發展的主要驅動力之一。2019年上半年廣深兩地物業大宗交易市場成交總額和成交總面積均顯著提升，未來將更為活躍。
回顧2019年上半年，區位良好的零售和寫字樓物業依然是最受投資機構歡迎的投資標的。根據高力國際錄得的主要市場成交信息，廣深兩地零售與寫字樓物業成交額占比超過六成，核心商圈的零售和寫字樓產品將憑借其稀缺性將更加受到投資機構密切關注。另一方面，2019年上半年廣州大宗交易標的項目均來自非核心區域，足以說明一些非核心區域具有更高的投資價值并受投資人密切關注。
高力國際資本市場與投資服務部華南區董事林楚洲表示：“國家政策+產業保障+豐富的資金渠道共同營造良好投資環境，大灣區是適合投資的目的地。大灣區規劃將為其帶來更多投資，廣深港成為投資者在大灣區最為關注的投資城市。大灣區規劃不僅僅帶來了新的基礎設施建設，還將推動大灣區城市群中資本、業務和人才的流動，這些對大灣區房地產市場都有較大推動作用。我們相信越來越多的投資者已經將廣州深圳納入他們的投資考慮范圍內。預計大灣區未來五年，特別是廣州深圳，活躍的外國和香港投資者數量將增加，投資行為也將更加活躍。”
跨市合作協同、拓展未來潛力
灣區中心城市的金融、貿易、物流等服務業的發展需要腹地的支撐。根據對國際級大灣區的發展研究，各大灣區的成功發展仰賴各城市組成部分的分工協作，差異化產業及發展定位，以協同互助代替惡性競爭。因此，在佛山、肇慶外，清遠甚至更多城市都可以與廣州協同發展。廣州繼續實施“南拓、北優、東進、西聯、中調”的十字方針，深入拓展廣佛同城化，打造珠三角世界級城市群核心區。荔灣老城白鵝潭中心商務區作為廣州“中調”、“西聯”的黃金節點，以建國際科技創新產業區為核心，發展科創新經濟，與廣鋼、廣船共筑“珠江西商務區”。
荔灣區自2017年以來區域逐步進入快速發展階段，土地交易活躍，并且多個閑置地塊得以盤活，多家知名房企云集于此，區域熱度不斷升溫。2018年，以廣州、佛山兩市政府簽訂《深化創新驅動發展戰略合作框架協議》為標志，廣佛兩市探路產業與科技創新的合作，開啟廣佛同城3.0時代。至此，兩地形成“廣州創新大腦、佛山轉化中心”創新驅動區域協調有序發展的新格局。2019年廣佛同城化黨政聯席會議上，廣佛兩市簽署《共建廣佛高質量發展融合試驗區備忘錄》構建“1+4”融合發展格局。廣佛合作加快建設四個萬億級產業集群，即先進裝備產業集群、汽車產業集群、新一代信息技術產業集群及生物醫藥與健康產業集群。
從全球頂級灣區成功規律來看，核心城市必須形成更緊密聯動的網絡，以提升整體競爭力；從珠三角發展的整體經驗來看，高端制造產業和創新要素往往選擇高標平臺跳空發展。目標平臺一般具備交通便利、環境品質好、與主城聯系緊，設施完善等特征；通過跳空發展，創新要素將沿軌道交通TOD站點呈點狀集中模式。該模式，為慶盛區域參與廣深兩大核心城市的創新產業協作注入了發展動力，令慶盛區域成為廣深的共同腹地。地鐵11、22號線在建中，還有規劃廣佛江珠城際軌道、地鐵19號線、有軌電車1號線。環城高速如意坊隧道已動工。芳村綜合交通樞紐眾多，快速通達大灣區，將成為廣州西部交通樞紐。
高力國際咨詢服務部華南區執行董事陳厚橋認為：“荔灣芳村現有產業能級低，產業基礎薄弱，需要借助外來產業資源的導入；作為廣州一線城市的西聯節點板塊，先天的區位條件優越，加入規劃的眾多交通樞紐項目以及軌道、高速網絡等條件，有利于吸引外部產業導入；在大灣區的規劃推動下，9+2存在激烈的產業招商競爭，荔灣芳村片區應該充分發揮地緣優勢，產業功能差異錯位定位，與佛山進行互補；跨市合作將成為一種潮流，打造超大城市圈將成為一種必然，廣佛同城早走10年，應善用這一優勢，成為大灣區乃至全國、全球同城化合作的示范標桿。”
來源：觀點地產網
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