日前，昆明市統計局發布了《2018昆明市國民經濟和社會發展統計公報》，其中提到2018年昆明市房地產開發投資中，住宅和商業投資同比增長，但辦公樓投資卻同比下降了26.9%。綜合分析來看，去年昆明寫字樓投資下降，與目前昆明寫字樓庫存大、去化慢等原因不無關系。
根據昆明銳理數據，最近幾年昆明寫字樓銷量基本呈下降趨勢。數據顯示，2015年昆明寫字樓銷售面積65萬平方米，2016年銷量為46萬平方米，2017年銷量56萬平方米，2018年銷量僅為39萬平方米，去年平均每個月只賣出去了3.25萬平方米的寫字樓，去化速度相當緩慢。
銳理數據顯示，截止到2018年底昆明寫字樓存量面積還有274萬平方米，按照2018年月均去化3.25萬平方米計算，即便不新增供應面積，全部賣完需要83個月（大約7年時間），問題是昆明寫字樓仍在不斷開發中，尤其是巫家壩，一大堆總部項目正在開發中。
由于銷售難度大，近幾年來昆明寫字成交均價幾乎沒有變化，2017年甚至比上一年還有下降，與同期的住宅價格走勢完全不可同日而語。銳理數據顯示：2016年昆明寫字樓成交均價13044元/平米，2017年12018元/平米，2018年為13537元/平米，目前的成交價格低于住宅。
同時，寫字樓租金也是一直上不去，云南房網調查顯示，昆明已經投入使用的頂級寫字樓中，順城雙塔、萬達雙塔、昆明廣場、昆鋼大廈、俊發中心等寫字樓的租金價格基本在每月每平方80-150元的水平，和前些年相比，昆明頂級寫字樓的租金其實有所降低。
在寫字樓庫存面積大、去化周期長的背景下，昆明市和房企都在主動控制寫字樓產開發量。
首先，最近3年來昆明是在規劃上減少了寫字樓的審批，在多個地塊和片區進行了規劃調整，其中涉及了大部分的商業改住宅，還有部分項目將原本規劃的寫字樓產品調整為了公寓，比如雙鐵韻城、置信銀河廣場、實力心城、俊發逸天峰等均進行過類似的規劃調整，都是將寫字樓改成了公寓。
其次，在昆明的開發商也主動減少在寫字樓方面的開發投資，有些甚至干脆回避寫字樓項目，比如國內房地產前四大巨頭碧桂園、萬科、恒大和融創，除碧桂園外都沒有寫字樓項目。碧桂園也只是在接盤的昆明中心有部分寫字樓，但此項目卻處于停工狀態。進入巫家壩的房企雖然受制于規劃條件不得不開發總部大廈（寫字樓），可也都普遍將開發時間置后，觀望情緒濃厚。昆明市場老大俊發地產，目前有10來個項目，但只有春之眼有寫字樓物業。
盡管去年昆明寫字樓開發投資比上一年下降27%，可是昆明寫字樓的庫存高峰可能還沒有真正到來，尤其是頂級寫字樓，未來供應量仍然十分龐大，因為昆明十大超高建筑全部都是寫字樓——剛剛讓出昆明第一高樓地位的萬達雙塔，寫字樓消化尚在進行，新落成的昆明第一高樓——恒隆廣場，很快就要推出體量龐大的寫字樓，而在它旁邊，更高的春之眼正在建設中。至于巫家壩，未來昆明第一高樓綠地東南亞中心的主體是寫字樓，巫家壩另一塊限高達600米的土地，應該也是開發寫字樓。這也就是說，昆明至少還有3棟高度超過恒隆廣場的超高寫字樓等待入市，而即將推向市場的恒隆廣場，寫字樓單層面積高達3200平方米以上，幾乎是普通寫字樓單層面積的兩三倍。
來源：云南房網
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