盡管近期深圳寫字樓市場負面纏身，但吳睿認為對于深圳寫字樓的后續發展不能局限于短期數據。
寫字樓退租潮是否意味著深圳的寫字樓市場走入低迷？深圳寫字樓是否供過于求？還有多少供應量……隨著各大機構數據的發布，關于深圳寫字樓市場的猜測不絕于耳，各種唱空看好的觀點陸續有來。深圳寫字樓市場到底怎么樣？第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿分享了他的解讀與預測。
大宗交易——近兩年是機構建倉的絕佳時機
近年來，深圳的大宗交易頻繁出現，今年度的華僑城大廈整售和領展收購中心城的動態更是引起諸多討論。而吳睿表示，目前正是機構建倉的絕佳時機。“其實今年來深圳看樓的，比任何一年都活躍。”
“過去三到五年，由于金融環境較為寬松，再加上經濟的爆發性增長，活躍在大宗交易市場上的多為內資，外資則比較沉寂。”吳睿解釋道，由于內資和外資在投資邏輯性上的側重點不同，兩者對于入市的時機也有不同的判斷。從投資結果來看，內資更偏向于短線收益，即炒資產價格，而外資更傾向于收益率和回報率。
兩種截然不同的投資邏輯造成了近幾年內資在市場大力掃貨、外資沉寂的現象，而隨著近兩年國家加強對金融市場的管控后，市場回歸理性，早年囤貨的內資也開始拋售資產，價格回落交易議價空間擴大、可選物業范圍也隨著擴大等種種原因形成了目前對于機構建倉來說的絕佳窗口期。吳睿預測，這個窗口期持續時間不會很長，大約在1-2年內，之后市場將會保持向上發展趨勢。
“可以看到北京上海過去這一年多，外資買入非常厲害。以前市場上很難想象有200億以上的單個項目成交在上海也有了。所以從長期來看，從全球的角度來看，中國一定是一個重要的資產配置的機會。因為從十年期周期來看，比中國增長更有確定性的經濟體根本找不到。”
供需兩面看寫字樓——供應端先揚后抑，需求端加速激活
大宗交易頻現，寫字樓卻屢傳退租潮、空置率上漲等消息，對于深圳寫字樓市場目前的低迷引起了多數人對市場后續發展的悲觀猜測，吳睿認為，寫字樓供應是現在深圳比較備受詬病的問題，大部分人覺得深圳供應量太大，對去化沒有信心，但實際發展不能光看數字。
以樓宇總建筑面積初算，2019年至2023年，深圳全市預計將有430萬平方米新增供應。但是通過進一步分拆供應，除去土地出讓合同限定自用及預計土地競得方總部遷入使用的面積，從新增與實際有效供應的數據對比顯示，由于深圳以發展總部經濟為主，存在一定程度的總部自用面積，因此預計實際有效進入市場的辦公可租賃面積為新增供應總量的七五折左右。實際有效的進入市場的新增辦公供應面積約為330萬平方米左右。“放在未來五年來看，就是每年大概60萬平方米左右，這個供應量與深圳過去幾年相比其實不算超大的，這是一個先揚后抑的過程。”
而從深圳寫字樓市場未來五年來看，整個深圳甲級寫字樓的供應可能會減少得比較快。南山前海、后海和深圳灣超級總部基地為深圳主要的甲級寫字樓供應區域，其中2021年為前海的供應高峰期。之后深圳核心商務區的寫字樓供應規模將逐漸減少，尤其是福田CBD的新增供應將變得稀缺。
從需求端來看，第三產業增長一直是甲級寫字樓需求預測的重要指標，將第三產業和GDP的占比做城市橫向對比，可以看到深圳的第三產業仍有很大的成長空間，這對深圳甲級寫字樓而言為利好的預期因素。根據普華永道最新報告《2018中國城市營商環境質量報告》，深圳2018年第三產業占比58.80%，北京占比80.98%，上海占比69.90%，廣州占比71.75%，說明深圳的第三產業還有很大的發展空間，產業發展需要辦公場所，所以第三產業的增長同時也會推動對寫字樓的需求。
企業發展看寫字樓——本地企業需求幾何型增長 外地企業需求旺盛
吳睿表示，第三產業的發展是未來維持深圳寫字樓需求量的一個基礎，“我覺得我們還可以從另外幾個方面來看深圳的企業。”吳睿分析道，從內部看，本地企業內生動力非常強勁，內生動力就是說企業成長的速度相應延伸到對寫字樓的租賃需求，這種需求是幾何性增長的。以大疆為例，常年占領無人機市場絕對優勢份額的科技企業，其發展正是本土產業帶動甲級寫字樓需求的典型縮影。從2006年城中村里小閣樓的作坊，到今天進駐后海中心區租下超半棟寫字樓，再到斥資16億建留仙洞企業總部大樓，大疆在持續的擴張中對空間的需求愈發明顯。
除了本土企業，吳睿認為，得益于粵港澳大灣區規劃以及深圳近年來的發展，越來越多的外地龍頭企業進駐深圳設總部。?“因為深圳離香港比較近，而且深圳的營商環境是特別好的，因為深圳構建的是服務型政府。”2017年，恒大總部連同其最核心的地產和金融業務板塊搬遷至深圳，并一舉租下后海中心區卓越后海中心近20層的辦公面積以及阿里中心，獲得樓宇的標識權。同年12月，恒大又重金拍下深圳灣超級總部基地的地塊，計劃建成后作為總部辦公使用。吳瑞認為，恒大此舉表明了對深圳未來發展的看好，也是深圳優質營商環境帶來的結果。
類似恒大的外地企業入駐案例不在少數，前有字節跳動科技（今日頭條）大面積租下來福士廣場和天健創智中心，后有OPPO，VIVO分別拿下中國華潤大廈和壹方中心多個樓層。外地企業的行動無疑也為深圳寫字樓市場增添了大量信心。
預測：深圳寫字樓短期需求震蕩 未來或成市場新熱點
盡管近期深圳寫字樓市場負面纏身，但吳睿認為對于深圳寫字樓的后續發展不能局限于短期數據。
吳睿表示，自2019年大灣區規劃公布以來，機構投資者加大對灣區門戶城市的關注力度，而占據創新高地的深圳更是具有重要的戰略意義。同時，保險資金在深圳房地產領域的投資仍存有大量空間。他認為，一直以來，深圳寫字樓市場與北京、上海市場有很大不同，深圳寫字樓價值的成長性以及灣區門戶城市的戰略地位已經成為外資和險資重點考慮的因素。
深圳寫字樓先揚后抑的供應節奏，以及當前短期需求震蕩，使市場上已經凸顯出不少優質的投資機會，一些過去市場中“永遠的非賣品”也開始接受咨詢。吳睿表示，這次短暫的盤整將為機構提供了難得的深圳資產配置地窗口期。在適合的時間布局以分享大灣區及深圳未來發展紅利，成為目前越來越多機構關注深圳寫字樓市場的主要原因，深圳寫字樓市場正在成為新熱點。
來源：網易房產
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