廣州商業(yè)物業(yè)市場今年一季度迎來了新變化。寫字樓空置率創(chuàng)歷史新低，琶洲成為新亮點，零售物業(yè)一季度多個項目開業(yè)，非核心商圈表現(xiàn)搶眼，品牌進駐情況也有新的變化，各類跡象顯示，商業(yè)物業(yè)市場備受關注。距離2019年結(jié)束為時尚早，今年年內(nèi)，廣州還有多個寫字樓項目和零售物業(yè)項目將會入市，市場或?qū)⒗^續(xù)維持熱鬧的局面。
甲級寫字樓市場
空置率下降，下半年新增供應看琶洲
廣州的寫字樓市場正愈發(fā)受到歡迎。根據(jù)戴德梁行4月9日發(fā)布的《2019年一季度廣州甲級寫字樓市場報告》，相關分析指出，今年一季度廣州甲級寫字樓市場空置率為4.1%，這一數(shù)字創(chuàng)下了歷史新低。低空置率一方面由于琶洲商務區(qū)吸納量強勁，另一方面也源于一季度廣州寫字樓市場沒有新增供應，全部依賴存量維持。
不過這種局面接下來會有所改觀，特別是在琶洲地區(qū)，阿里巴巴華南總部、唯品會總部大樓投入使用，將帶來較為可觀的新增供應，隨著建設的逐步推進，琶洲電子商務區(qū)也成為今年最值得期待的甲級寫字樓新市場。
琶洲商務區(qū)備受關注
戴德梁行報告指出，一季度廣州甲級寫字樓市場存量維持在485.9萬平方米。珠江新城、體育中心、越秀、琶洲商務區(qū)等主要寫字樓市場表現(xiàn)各不相同。綜合影響下，一季度廣州甲級寫字樓凈吸納量為72413平方米，較去年同期下降6.3%。
據(jù)介紹，一季度主力租戶為律師事務所、證券及保險公司、TMT企業(yè)等，如中建投信托在珠江新城商務區(qū)租下約800平方米辦公空間。
值得注意的是，琶洲商務區(qū)寫字樓市場目前表現(xiàn)活躍，一季度總吸納量達到8萬平方米，相當于去年同期的2.4倍，這一數(shù)字也顯示出琶洲商務區(qū)成為熱門。歷史數(shù)據(jù)顯示，琶洲商務區(qū)去年第四季度新增供應較多，廣報中心、保利天幕廣場等均在這一時期投入使用。琶洲商務區(qū)甲級寫字樓空置率降至9.4%，這也是該區(qū)域近三年來的最低值。
不過與琶洲的備受歡迎不同，位于天河的體育中心、珠江新城兩大成熟商務區(qū)的凈吸納量均為負數(shù)，空置率環(huán)比出現(xiàn)微升。戴德梁行分析稱，這種現(xiàn)象源于目前金融及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進入行業(yè)整合期，部分中小型公司也出現(xiàn)退租現(xiàn)象。
從租金水平來看，一季度甲級寫字樓市場平均租金為每月194.6元/平方米，基本與去年四季度持平。其中珠江新城寫字樓平均租金為每月215.1元/平方米，環(huán)比降幅收窄至0.1%，戴德梁行報告指出，該數(shù)據(jù)意味著中小公司退租現(xiàn)象的影響正在減弱。
阿里、唯品會等總部大樓年內(nèi)或入市
盡管一季度沒有新增供應，但戴德梁行預計，今年年內(nèi)廣州甲級寫字樓市場新增供應約為50.9萬平方米，主要集中在琶洲和珠江新城兩大區(qū)域。
最大的亮點仍在琶洲，阿里巴巴華南運營中心、唯品會總部大樓、赫基國際大廈等企業(yè)總部大樓預計年內(nèi)投入使用，將帶來約25萬平方米的新增寫字樓供應。
“海珠正在向‘創(chuàng)新島’邁進”，戴德梁行廣州寫字樓部董事及主管梁杰表示，海珠正在形成人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)、中大國際創(chuàng)新谷及海珠創(chuàng)新灣等的組成格局，相關政策和舉措也對該區(qū)域引入更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)資源及人才有推動作用。
梁杰進一步指出，琶洲作為海珠區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)高地，自2018年起吸納量領跑全市，隨著該區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)新項目的陸續(xù)交付，及較優(yōu)的租金水平，或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)入駐、擴張的理想選擇，未來有機會迎來又一波吸納高峰。
除琶洲之外，，珠江新城的廣發(fā)證券大廈及天德廣場，以及國際金融城的廣州平安財富中心等也將帶來不小的新增供應，為廣州甲級寫字樓市場“解渴”。
零售物業(yè)市場非核心商圈多面開花國潮品牌成新寵和一季度甲級寫字樓缺乏新增項目不同，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場在這一階段迎來了開業(yè)的“小高峰”。若論新增供應和新項目開業(yè)，今年一季度是非核心商圈的天下，其零售物業(yè)存量也超過了核心商圈。
但天河南、珠江新城等核心商圈正愈發(fā)受到國際知名大品牌的青睞。與此同時，“國潮”這一新詞匯正在真正走入線下，相關品牌也成為商業(yè)物業(yè)的新寵。
非核心商圈崛起
今年一季度，琶洲保利廣場、新塘萬達廣場、荔勝廣場、天河萬科廣場這四個項目迎來開業(yè)，累計帶來28萬平方米新增供應面積。
其中有三個項目緊鄰地鐵站，琶洲保利廣場位于海珠區(qū)東部，緊鄰地鐵萬勝圍站；天河萬科廣場位于智慧城核心地帶，即將迎來地鐵21號線；荔勝廣場位于荔灣區(qū)花地大道、地鐵坑口站附近；新塘萬達廣場位于增城，距離地鐵13號線稍有一段距離。
值得一提的是，這四個商業(yè)綜合體全部位于非核心商圈，且附近新建住宅項目較多，可以更好地為相應區(qū)域居民服務。另外，同樣位于非核心商圈的海珠樂峰廣場和荔灣西城都薈，租金收入和客流均取得良好表現(xiàn)，已經(jīng)發(fā)展成區(qū)域購物中心。
戴德梁行報告指出，截至一季度末，非核心商圈優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量跑贏核心商圈，全市總存量達454.5萬平方米。另外，由于新開業(yè)項目都具有較高的開業(yè)率，因此全市零售物業(yè)空置率為7.5%，環(huán)比下降了0.9個百分點。
據(jù)悉，下半年，白云商圈將有兩大新項目入市，分別是嘉禾金鉑天地與太和金鉑天地，合計帶來28萬平方米新增供應，屆時白云商圈的商業(yè)面積將一躍成為全市第二，僅次于體育中心。此外，越秀的星寰國際商業(yè)中心，番禺的番禺天河城將在明年亮相。
“國潮”風頭勁
在品牌引入方面，位于核心商圈的優(yōu)質(zhì)購物中心迎來不少國際品牌的關注。以體育中心商圈的天環(huán)廣場，便吸引了專業(yè)化妝品牌Nars、Burberry彩妝、運動服飾品牌始祖鳥、箱包品牌Furla等的進駐。
不過，今年零售市場最值得關注的還是“國潮”，這一抖音上原本用于調(diào)侃的詞語，其意義演變?yōu)楸就猎O計師或主理人原創(chuàng)的潮流品牌，并隨著綜藝節(jié)目、流量明星、潮人網(wǎng)紅等的影響，以及社交媒體的傳播效應而異軍突起。
多家國內(nèi)品牌借鑒歐美潮牌的跨界、限量等推廣方式，融入品牌獨特的設計元素，吸引年輕消費者群體的關注。
“‘國潮’品牌的聲名鵲起，不僅來自于品牌的話題炒作、以創(chuàng)意跨界及限量發(fā)售等營銷方式，契合年輕一代消費群體的喜好，也來自于品牌不斷優(yōu)化產(chǎn)品研發(fā)及設計，以突破傳統(tǒng)、敢于嘗鮮的精神，吸引眾多流量大咖、消費者為其買單”，戴德梁行華中區(qū)研究部助理董事及主管袁雪玲表示。
在廣州零售市場，“國潮”品牌同樣表現(xiàn)活躍，例如中國李寧進駐K11，鄂爾多斯旗下時尚羊絨品牌ERDOS入駐天河城，彩妝品牌完美日記在正佳廣場開出全國首家線下實體店，未來或?qū)⒃诹闶垲I域中通過更多創(chuàng)意“玩法”打開新的格局。
袁雪玲認為，接下來，部分購物中心或?qū)⒓哟篌w驗式業(yè)態(tài)比重來提升客流，但她也指出，核心商圈的優(yōu)質(zhì)購物中心將在調(diào)整過程中，偏好選擇承租能力較強的零售品牌，屆時商圈內(nèi)的品牌將向著多元化發(fā)展。
來源：樂居買房
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