1月22日，廣州白云區(qū)田心村改造項目拆遷動工。這標志著，歷經(jīng)5年之后，白云區(qū)首個城中村改造項目進入了首期拆遷復(fù)建階段。
田心村改造項目也是廣州首個通過政府公開平臺選擇合作企業(yè)的整村改造項目，2015年11月由廣州萬科公開競得。
在廣州、深圳等一線城市，由于近年來新增供地漸少，城市更新日益成為房企獲取項目的重要方式。目前，恒 大、萬科、碧桂園、招商蛇口、華潤置地、佳兆業(yè)等多家大型房企均已涉入其中，并持續(xù)加碼。
多位業(yè)內(nèi)人士指出，在一線城市，舊改已成開發(fā)商獲取項目的主要途徑。而在一線城市周邊、城市群內(nèi)的二三線城市，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形式出讓的土地和項目也日漸成為主流。
然而，由于需要面對較長的開發(fā)周期、復(fù)雜的利益博弈，以及植入產(chǎn)業(yè)和人群的能力，舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也對開發(fā)商的資金實力、綜合運營能力提出了極高要求。
萬科深入舊改
2015年11月，廣州萬科競得白云區(qū)田心村舊改項目。資料顯示，田心村毗鄰白云新城，用地15.84公頃，計容總建面38.99萬平方米，改造范圍涉及房屋320棟，集資房626套。以復(fù)建安置區(qū)為先，將優(yōu)先保障村民的居住安置，并計劃3年后回遷。
按照萬科的規(guī)劃，田心村項目將分為20.85萬平方米的復(fù)建區(qū)和18.14萬平方米的融資區(qū)。改造后，田心村建筑密度將整體下降35%，公建配套面積增加9倍。
對于舊改所需的資金，萬科也有準備。1月19日晚間，萬科發(fā)布公告，為廣州白云田心村舊改項目5.59億元銀行保函提供擔保。萬科表示，此次申請保函是為了加快田心村舊改項目的開發(fā)，保證項目的順利推進。
記者注意到，廣州萬科此前已有多次舊改項目經(jīng)驗。2015年試水黃埔文沖村改造項目后，廣州萬科還承接了恩寧路永慶坊舊改，以及多個以舊廠房和城中村改造為主的長租公寓“泊寓”項目。
廣州萬科表示，公司將依托城市配套服務(wù)商的強大專業(yè)能力，發(fā)揮在文沖村舊改、永慶坊微改造等項目上積累的經(jīng)驗，未來將把田心村打造成白云區(qū)乃至廣州市的舊改明星項目。
從全國范圍看，城市更新在萬科業(yè)務(wù)布局的地位正日益提升。如2017年6月，通過拿下一舊改項目，萬科首次進入石家莊；在大本營深圳，萬科目前已在龍崗、寶安等地獲取了竹坑社區(qū)、上水徑東村、沙井上星等多個舊改項目。
據(jù)2017年三季報，萬科參與了一批舊城改造類項目。根據(jù)當前規(guī)劃條件，按公司權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積約268.2萬平方米。
此外，萬科在多個城市也布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已布局十多個城市，包括上海、廈門、深圳、天津等。
“深圳、上海、北京為主的城市，已經(jīng)過渡到城市土地供應(yīng)不足需要進行城市更新的階段”，萬科集團董事會主席郁亮表示，當城市進入以城市更新為主的發(fā)展階段時，對房地產(chǎn)的多元化需求也越來越大，同時也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來更多的發(fā)展機會。
產(chǎn)業(yè)與運營之重
隨著土地開發(fā)度趨于飽和，存量土地的改造和提升成為特大城市發(fā)展的重中之重。
自2009年廣州啟動“三舊”改造以來，截至2016年底，廣州已批復(fù)實施改造的城中村項目42個、用地面積21平方公里。而根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，到2020年廣州市推進城市更新規(guī)模85平方公里。
深圳通過城市更新供地的力度也很大。根據(jù)深圳2017年供地計劃，在供應(yīng)的218公頃居住用地中，新供應(yīng)土地僅32公頃，通過返還用地供應(yīng)86公頃，通過城市更新供應(yīng)則高達100公頃。
到2020年，深圳計劃完成各類更新用地規(guī)模30平方公里。
由此，舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來數(shù)年將是開發(fā)商在一線城市及周邊獲取項目的主要途徑。
對城市而言，通過舊改釋放土地，能提供更多的住宅和商業(yè)供應(yīng)，更新城市面貌；而對于開發(fā)商而言，獲取城市更新的土地可以持續(xù)發(fā)展，擴大市場占有率。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道統(tǒng)計，目前排名前50的開發(fā)商一大半都已布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。包括碧桂園、萬科、恒 大在內(nèi)的多家大型房企已有操作舊改項目的經(jīng)歷；部分房企如佳兆業(yè)等，更是將城市更新作為自身的核心業(yè)務(wù)能力來凸顯。
然而與開發(fā)業(yè)務(wù)不同，城市更新和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要的核心能力是運營，其中最重要的是產(chǎn)業(yè)培植、輸入和服務(wù)能力。
“城市更新的推動力是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不是為了節(jié)約用地而節(jié)約用地”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌指出。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，房企轉(zhuǎn)型便是在地產(chǎn)之上加載產(chǎn)業(yè)能力。
深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會聯(lián)合發(fā)起人趙磊(微博)指出，目前深圳各個區(qū)都開始注重產(chǎn)業(yè)與城市更新的關(guān)系，希望產(chǎn)業(yè)先行。
在去年的規(guī)劃文件中，深圳將19個制造業(yè)基礎(chǔ)良好、集中成片且單個規(guī)模在10-20平方公里左右的產(chǎn)業(yè)園區(qū)劃設(shè)為產(chǎn)業(yè)集聚引導(dǎo)區(qū)，嚴格限制區(qū)內(nèi)“工改商”和“工改居”，引導(dǎo)“工改工”。今后，新增的產(chǎn)業(yè)用地大部分也將位于這些區(qū)域。
目前有能力操作舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的多為大型房企，地方出讓土地也傾向于交給這些房企。
部分城市對舊改承接方設(shè)置了門檻，如《深圳市城市更新辦法實施細則》就規(guī)定，“市場主體自身或其控股股東應(yīng)當在全市上一年度年檢合格的開發(fā)企業(yè)排名中位于前一百位”。
舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資金和融資能力也提出了極高的要求。佳兆業(yè)主席兼執(zhí)行董事郭英成表示，城市更新業(yè)務(wù)負債偏高，因一般舊改項目的開發(fā)周期都在5年左右，需要投入不少的資金。
“舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如果出現(xiàn)問題，企業(yè)投資和開發(fā)的壓力可能會增大”，易居(博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，隨著拆遷成本增加，企業(yè)操作舊改的要求更高。他建議，各地應(yīng)充分利用房票等制度，積極降低拆遷成本，加快拆遷效率。
來源：新浪地產(chǎn)
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