嚴(yán)格的限購疊加“租售同權(quán)”新政，2017年的房地產(chǎn)市場風(fēng)向變得更加微妙。高位套現(xiàn)的上市公司，或許預(yù)示著產(chǎn)業(yè)資本的態(tài)度。“局中人”房企則在“去化”和“拿地”間拿捏著平衡。而租賃時代如何拿到入場門票，已成為其最新的挑戰(zhàn)。
在樓市漲得正嗨之際，昔日的購房大軍——上市公司正在悄悄步入“賣方陣營”。隨著中報的披露完結(jié)，上市公司對所持房地產(chǎn)的一舉一動也暴露出來。
當(dāng)賣房保殼、賣房增業(yè)績成為一種熱流，越來越多的上市公司選擇這種簡單直接的方式。Wind數(shù)據(jù)顯示，1477家上市公司在今年中報和去年年報中均具有投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。其中，今年上半年，共有1160家上市公司的投資性房地產(chǎn)較2016年末有不同程度的減少，占比高達(dá)78.5%。
這也意味著，近八成擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司在上半年選擇了砍減等謹(jǐn)慎策略。進(jìn)一步數(shù)據(jù)顯示，多達(dá)26家上市公司對房地產(chǎn)進(jìn)行了清空式處理，不過21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上市公司清空總量絕對數(shù)并不大，僅有24億元。
近八成公司砍減
在房地產(chǎn)黃金時代，不少非專業(yè)地產(chǎn)上市公司將閑置資金甚至變更募資用途跨界投入波瀾壯闊的房地產(chǎn)。而眼下，隨著樓市步入白銀時代，無力承受資金壓力乃至虧損的上市公司紛紛賣房套現(xiàn)，以期高價套現(xiàn)改善經(jīng)營。
Wind數(shù)據(jù)顯示，有106家上市公司投資性房地產(chǎn)的砍減比例超過10%，有42家則超過50%。
比如海航基礎(chǔ)、華鑫股份、力帆股份、摩登大道等去年末的投資性房地產(chǎn)分別為65億元、8億元、4.85億元和3.5億元，而今年年中分別驟降為14.75億元、3.6億元、1.9億元和0.29億元，降幅均超過50%。
從砍減的途徑看，多數(shù)上市公司是通過出售子公司股權(quán)的方式進(jìn)而連帶將投資性房地產(chǎn)一起剝離，比如摩登大道、\*ST嘉陵、東方市場、浙數(shù)文化等，而這些被剝離的子公司多數(shù)并非專門從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
昔日的“買房大軍”為何成為今日的“拋售主力”？
“從房地產(chǎn)市場趨勢來看，近兩年樓市異常火爆，房價持續(xù)上漲，買房的上市公司受益匪淺，相關(guān)資產(chǎn)價值快速上升。”9月7日，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，不過樓市也是瞬息萬變，在嚴(yán)格的調(diào)控下，今年下半年進(jìn)入了新一輪調(diào)整期，因此上市公司持有的房產(chǎn)面臨價值縮水的風(fēng)險。從資產(chǎn)保值的角度講，上市公司拋售房產(chǎn)是為了保證資產(chǎn)價值不會受到樓市調(diào)整的影響。
從上市公司給出的賣房理由看，五花八門，主要是重組置出資產(chǎn)、改變用途、戰(zhàn)略升級、優(yōu)化主業(yè)結(jié)構(gòu)、政府征收、改善經(jīng)營狀況、降低財務(wù)風(fēng)險、緩解短期經(jīng)營壓力等。比如華鑫股份等是以重組賬面投資性房地產(chǎn)置出及子公司減少，力帆股份則是因北碚梨園村房屋被征收所致。
“這輪上市公司大部分賣房的明面理由是盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置，其實(shí)暗含的動機(jī)是保殼、保業(yè)績，手頭緊的則想賣房保命。”張宏偉指出。
比如*ST嘉陵上半年通過出售嘉陵車業(yè)等子公司股權(quán)進(jìn)而導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)減少80%，上半年實(shí)現(xiàn)盈利7529萬元暫時成功保殼；S\*ST前鋒上半年則出售了北京一套投資性房地產(chǎn)，導(dǎo)致這項(xiàng)指標(biāo)減少34%，今年上半年其微虧166萬元；而摩登大道則是因?yàn)閼?zhàn)略升級考慮、改善經(jīng)營狀況、緩解短期經(jīng)營壓力、降低財務(wù)風(fēng)險等出售了控股子公司股權(quán)，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)大減超90%。
“嚴(yán)格講，我們不算直接出售房產(chǎn)，而是處置子公司股權(quán)的同時導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)減少，產(chǎn)生的投資收益已在半年報體現(xiàn)。”摩登大道證代劉潔表示。
去年，摩登大道大虧2.87億元，今年上半年通過出售連卡福（衡陽）商業(yè)廣場有限公司等子公司股權(quán)，凈利潤驟增至1.05億元，但其扣非后凈利潤僅有144.85萬元。
26家公司清空
值得注意的是，一些上市公司清空式減持了手中的投資性房地產(chǎn)。
Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，共有26家上市公司清空投資性房地產(chǎn)，比如紅豆股份、浙數(shù)文化、聞泰科技等清空規(guī)模均超過3億元；天壇生物、新奧股份等清空房產(chǎn)的規(guī)模也均超過3000萬元。
其中，紅豆股份2017年上半年末的投資性房地產(chǎn)從2016年末的9.56億元驟降為0，主要是因?yàn)槌鍪劭毓勺庸炯t豆置業(yè)股權(quán)后產(chǎn)生的影響。2017年3月，紅豆股份將紅豆置業(yè)60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給紅豆集團(tuán)，轉(zhuǎn)讓價款為8.2億元。通過該重大重組，紅豆股份從“服裝+地產(chǎn)”雙主業(yè)結(jié)構(gòu)變?yōu)榉b。
值得注意的是，今年上半年，紅豆置業(yè)男裝營業(yè)收入為7.74億元，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入高達(dá)7.77億元，占據(jù)了其整個營業(yè)收入的半壁江山。
“我們對紅豆置業(yè)的處置是基于長遠(yuǎn)的角度考慮，未來將專注于男裝業(yè)務(wù)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收雖然目前占比較重，不過土地成本趨高、宏觀調(diào)控趨緊、資金壓力較大，因此出售紅豆置業(yè)減輕了公司流動資金的壓力，而且這么多年來地產(chǎn)和服裝的雙主業(yè)模式?jīng)]有產(chǎn)生有效的協(xié)同，所以未來將集中優(yōu)勢資源發(fā)展服裝業(yè)務(wù)。”紅豆股份證券辦人士表示。
另外，浙數(shù)文化2017年年中的投資性房地產(chǎn)也歸為0，而2016年末這一指標(biāo)為3.5億元，歸零的主要原因是公司上半年完成21家一級子公司股權(quán)出售，接盤方為其控股股東浙報控股；聞泰科技2017年年中的投資性房地產(chǎn)從2016年末的7.5億元降為0，原因是處置6家子公司，其是通過重組地產(chǎn)商中茵股份上市。
不過，雖然很多上市公司對房產(chǎn)進(jìn)行了砍、減甚至清空式處置，不過整體減少的金額并不大。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，投資性房地產(chǎn)減少的1160家上市公司今年年中合計金額為2962億元，較去年末減少227億元，減幅7%。其中，26家清空式減持房地產(chǎn)的上市公司減額總計24億元。
“因?yàn)榻巧厥猓鲜泄炯w拋售房地產(chǎn)的舉動會加速樓市深度調(diào)整，因?yàn)楣緦用鎾伿鄯慨a(chǎn)讓利幅度比個人要大很多，并且拋售的欲望比較強(qiáng)烈。如果總量大的話，對市場沖擊較大，但目前看總量并沒有太大。”張宏偉指出。
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