4月18日晚8點半，某地產(chǎn)置業(yè)顧問邢永（化名）一個人坐在通州的門店里，見有人進來，簡單寒暄幾句，招呼其坐下，“今天團隊去團建了，所以人少，我正好趕上有客戶要來，就沒去”。這一天恰好是北京發(fā)布“3.17”新政滿月，西裝領(lǐng)帶掩飾不住他疲憊的神情。近一個月以來，邢永最明顯的感受是：“房屋交易量價齊跌。”
邢永所在門店的房源集聚在對面的高檔小區(qū)，每平方米價格為7萬元。他介紹：“這個小區(qū)上個月成交20多套，這個月到現(xiàn)在1套也沒成交。”話間，他的同事帶著一名買房的客戶走進來，邢永打起精神囑咐同事趕緊幫客戶辦理手續(xù)，這或許是他們4月份即將成交的第一單，這套上個月總價為650萬元的房子這個月降至600萬元。
邢永的困境折射出了北京限購后中介行業(yè)的疲態(tài)，以往的某中介門店到晚上10點也燈火通明，一片忙碌，而今天才剛過9點，銷售人員三三兩兩，無精打采。造成這種疲態(tài)的，正是賣房者與買房者日漸濃厚的觀望情緒，還有一部分因資金不足或資格不夠而被市場拒之門外的購房者。北京的房地產(chǎn)市場像踩上了一塊松軟的海綿，緩慢地陷落下去，面對如此疲態(tài)，炒房資金默默撤離，房企也開始徘徊在自持與銷售的兩難境地。
商住遭腰斬普宅變化不大
某中介置業(yè)顧問李婷平靜地說道：“看房的客戶都是買漲不買跌，現(xiàn)在給出的掛牌價不一定是成交價，跟業(yè)主談的話少說能降低5萬元到10萬元。”而她的話恰好印證在27歲的劉穎身上，而很多和劉穎一樣前兩個月還著急買房的人，如今大多選擇觀望。
業(yè)主松口，購房者松手。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心給出的數(shù)據(jù)，今年4月1日至4月19日，北京普通住宅成交量為1088套，接近3月份成交量2064套的一半，但遠遠不及去年4月同期3000多套的成交數(shù)量；同樣，北京4月以來二手房的成交量為10422套，接近3月份成交數(shù)量的一半，相比去年4月份同期17000多套的成交數(shù)量，這個數(shù)字略顯回落。不過，降幅最明顯的還是商住公寓，該類房源4月以來的成交總量僅為134套，而3月份的成交總量高達5014套。
與中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)相匹配的是來自云房數(shù)據(jù)研究中心的成周價格的統(tǒng)計，同樣成為北京限購政策出臺后市場的一支晴雨表，其數(shù)據(jù)顯示，2017年第11周，也就是3月13日至3月19日，北京每平方米房價為4.24萬元，第12周受限購政策影響并不明顯，每平方米均價持續(xù)升至4.35萬元，直到第13周才出現(xiàn)明顯回落，均價下跌至3.97萬元，這一下滑持續(xù)近兩周，均價降至3.4萬元。不過，最近兩周價格開始出現(xiàn)回溫。
對此，云房數(shù)據(jù)研究中心分析師董小萍分析稱：“北京的新房整體市場價格并未發(fā)生明顯波動，但是不同業(yè)態(tài)成交量變化明顯，其中公寓、別墅成交量呈現(xiàn)斷崖式下跌；二手房市場中，由于該類房源有較長的簽約周期，住宅成交并未表現(xiàn)出預(yù)想的快速回落，甚至周度成交漲幅達到25%，這主要受到該時間段網(wǎng)簽大多為限購前成交結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致，進一步的成交量回落預(yù)計從5月開始會明顯體現(xiàn)，二手商住房類下滑達到81%；商住市場進入冰封期，時間會較長。房價變化還要看成交量趨勢，成交量長期下行，近郊區(qū)房源會率先降價。”
中鐵置業(yè)銷售顧問吳榮（化名）告訴中國房地產(chǎn)報記者：“按照以往的經(jīng)驗，限購政策出臺后市場會遭遇兩個月的冰封期，之后會慢慢升溫。”而邢永則表示：“去年北京出臺‘9?30’限購政策后，北京市場冷卻至今年2月份才開始回溫，3月份的調(diào)控比上次還要嚴(yán)厲，市場冰封周期或許更長。”
房價和游資是進還是退
事實上，限購政策不僅引起購房者心態(tài)的微妙變化，也讓房地產(chǎn)企業(yè)陷入自持還是銷售的兩難境地。一位北京房地產(chǎn)人士坦言：“目前企業(yè)還在想應(yīng)對策略，如果自持，資金回籠慢不賺錢，如果按照商業(yè)邏輯直接銷售，又找不到客戶。”這位地產(chǎn)人士所說的正是北京大部分房企需要面對的現(xiàn)實課題，他們糾結(jié)著，也希望向同行取點經(jīng)。
來自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京4月1日至4月15日新建商品住宅的成交面積環(huán)比3月下降14%，同比去年同期下降53%。“近期看來，開發(fā)商如果想快速回籠資金必須降價，限購將一部分投資客拒之門外，但同時也將一部分資金欠缺的剛需購房者擋在門外，只有降價才可以將一些剛需者轉(zhuǎn)化為客戶。”另一位地產(chǎn)人士直言。
不過，中國人民大學(xué)重陽金融研究院研究員劉英認(rèn)為，“房企不能再走以前的粗放型發(fā)展模式了，一方面要跟著國家的政策走，比如嘗試特色小鎮(zhèn)，或者創(chuàng)客空間，為培育新動能、新產(chǎn)業(yè)積蓄力量；另一方面需要嘗試金融創(chuàng)新及房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進行模式創(chuàng)新，比如房地產(chǎn)投資基金長期持有物業(yè)的新模式，以及資產(chǎn)證券化等。最重要的是支持房地產(chǎn)的節(jié)能降耗的綠色金融，支持房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，適應(yīng)需求的變化而支持房地產(chǎn)開發(fā)新模式。目前看來，轉(zhuǎn)型養(yǎng)老、旅游等也需要創(chuàng)新，而想要通過銷售或者自持來獲取利潤的時代也已經(jīng)過去。”
除此之外，北京限購政策也打破了部分游資的戲碼。按照以往經(jīng)驗，當(dāng)住宅市場受控時，游資會自然而然轉(zhuǎn)移陣地，而商住房便是其選擇之一，不過，顯然北京這輪的限購政策并沒有給游資留有喘息余地。對此，劉英認(rèn)為：“限購促成了北京市場部分游資的撤離，而雄安新區(qū)的設(shè)立也勢必也會吸引一部分游資撤出，但同時雄安新區(qū)又將進行房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，禁止炒房，那么這些游資將有可能投入到房地產(chǎn)以外的其他高科技產(chǎn)業(yè)中，這有利于北京房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。”事實上，從近期房展現(xiàn)場來看，在北京限購政策下，與北京冷淡樓市形成鮮明對比的，還有投資者趨之若鶩的三亞樓市。
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