萬眾矚目、波云詭譎的樓市，2017年到底怎么走？進(jìn)入2月，國務(wù)院、統(tǒng)計(jì)局、住建部接連發(fā)聲，房地產(chǎn)政策“轉(zhuǎn)向”已如離弦之箭，高杠桿時(shí)代一去不返……
房?jī)r(jià)停漲
作別“談房色變”的2016年，春節(jié)后最重磅的樓市消息2月22日落地：房?jī)r(jià)停漲了……
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年首月70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲城市減少到45個(gè)。分類來看，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)持平；二線城市新建商品住宅價(jià)格微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。
引人注目的是，包括北上廣深、天津在內(nèi)的15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市調(diào)控發(fā)威，房?jī)r(jià)持續(xù)趨穩(wěn)回落。其中，11個(gè)城市1月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.5個(gè)百分點(diǎn)之間；3個(gè)城市環(huán)比持平；廣州市雖環(huán)比上漲0.6%，漲幅卻已連續(xù)4個(gè)月回落。2016年赫赫有名的無錫、福州、鄭州、廈門，出現(xiàn)在70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅榜后十名。
房?jī)r(jià)停漲轉(zhuǎn)天，住建部部長(zhǎng)陳政高便在新聞發(fā)布會(huì)上談及“房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展”的標(biāo)準(zhǔn)——不大起大落，認(rèn)為調(diào)控已取得了階段性成果。雖然他并未針對(duì)坊間“一線城市中心城區(qū)房?jī)r(jià)應(yīng)該到20萬每平米以上”的尖銳說法進(jìn)行正面回應(yīng)，但重申建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制意義重大，似乎彰顯了高層將調(diào)控堅(jiān)持到底的決心。
市場(chǎng)真的會(huì)穩(wěn)定下去嗎？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新金融記者表示，從他的研究看，2016年11月至12月70城房?jī)r(jià)指數(shù)已停留在合理區(qū)間，2017年1月該態(tài)勢(shì)得以延續(xù)，而且離“過熱”和“偏熱”區(qū)間較遠(yuǎn)，說明房?jī)r(jià)已得到較好地抑制?！叭ツ晁募径鹊恼哒{(diào)控效應(yīng)會(huì)繼續(xù)釋放，這對(duì)于今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展有積極作用。當(dāng)市場(chǎng)交易水平出現(xiàn)一定程度下滑后，過快的房?jī)r(jià)漲勢(shì)自然難以支撐。預(yù)計(jì)上半年房?jī)r(jià)環(huán)比增幅不會(huì)太大，總體會(huì)停留在平穩(wěn)運(yùn)行區(qū)間中。”
房企承壓
房?jī)r(jià)被“緊箍咒”按住，央行貨幣政策趨緊，債券、基金等融資渠道被嚴(yán)格監(jiān)管……種種跡象表明樓市大潮已退，高杠桿時(shí)代一去不返。近期接連召開的地方兩會(huì)上，多地政府表態(tài)“2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲”，對(duì)去年銷量暴增、財(cái)報(bào)逆襲的上市房企無異于迎頭痛擊。
令開發(fā)商焦躁的是，一直以來擠壓企業(yè)利潤(rùn)率的高地價(jià)，仍呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。國土資源部“2016年第四季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告”顯示，住宅地價(jià)同比上漲的城市達(dá)92個(gè)，較上一季度增加7個(gè)；增速超過7%的城市34個(gè)，較上一季度增加10個(gè)。其中，北京、上海、廈門、南京、合肥漲幅超過20%。分區(qū)域看，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海住宅地價(jià)環(huán)比增幅依次為3.12%、3.41%、3.13%，同比增幅依次為12.78%、13.41%、10.14%，均處于高位運(yùn)行。
事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向早有端倪。長(zhǎng)江證券報(bào)告指出，去年四季度地產(chǎn)板塊持倉水平再度下降，其中基金持倉市值降至205億元?jiǎng)?chuàng)7年來新低，持倉比例為1.23%，減倉幅度僅次于通信、傳媒、計(jì)算機(jī)等TMT行業(yè)。面對(duì)境內(nèi)融資成本提升、融資渠道縮窄，去年四季度起房企轉(zhuǎn)而尋求境外資金支持，首創(chuàng)、萬科、融信、旭輝控股等均發(fā)行了美元債，碧桂園融資額達(dá)到6.5億美元。
長(zhǎng)江證券分析師表示，地產(chǎn)板塊歷次超額收益機(jī)會(huì)，都需要政策面、基本面與市場(chǎng)面等三因素共振。然而，2017年中央托底房地產(chǎn)的可能性不達(dá)，下行通道無法關(guān)閉，地產(chǎn)板塊大概率沒有超額收益機(jī)會(huì)。
公開數(shù)據(jù)顯示，去年前三季度132家滬深上市房企平均利潤(rùn)率僅7.8%，市場(chǎng)的爆發(fā)式增長(zhǎng)并沒有讓開發(fā)商賺得缽滿盆盈，僅僅是看上去很美。截至今年2月23日，已有91家上市房企發(fā)布了2016年業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)喜66家占比高達(dá)72.53%。以目前的形勢(shì)看，這更像是一眾房企最后的狂歡。
北漂迷惘
轉(zhuǎn)瞬之間被凍住的房?jī)r(jià)，不僅令開發(fā)商惆悵，也讓一線城市的外來人口感到迷茫。大學(xué)畢業(yè)后在北京工作10年仍未買房的心理咨詢師王康（化名）抱怨道：“隨著北上廣深土地供應(yīng)減少，房子越來越稀缺，房?jī)r(jià)肯定降不下來，這樣下去是趕我回河北老家的節(jié)奏嗎？”
王康的擔(dān)憂并非毫無根據(jù)，近日國務(wù)院印發(fā)《全國國土規(guī)劃綱要（2016-2030年）》，認(rèn)為城鎮(zhèn)化重速度輕質(zhì)量問題嚴(yán)重，2000年-2015年，全國城鎮(zhèn)建成區(qū)面積增長(zhǎng)了約113%，遠(yuǎn)高于同期城鎮(zhèn)人口59%的增幅，產(chǎn)業(yè)支撐不足，城鄉(xiāng)差距過大。綱要提出到2030年，中國國土開發(fā)強(qiáng)度將不超過4.62%，城鎮(zhèn)空間控制在11.67萬平方千米以內(nèi)；提升優(yōu)化開發(fā)區(qū)域城鎮(zhèn)化質(zhì)量，將京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導(dǎo)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今后一線城市的新建商品住宅很可能減量并繼續(xù)高端化，與控制人口規(guī)模相配套，周邊興起的城市群將是購房需求的集中釋放地。形成呼應(yīng)的是，今年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)人群漸成二三線樓市新看點(diǎn)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間寧波和海口的成交面積增幅100%以上；從2017年1月-2月的日均成交量看，揚(yáng)州、南昌、三亞、溫州放量明顯，其中揚(yáng)州日均成交同比增長(zhǎng)129.5%，南昌日均成交同比增長(zhǎng)90.9%。
需要指出的是，在大城市功能疏解、人口有序轉(zhuǎn)移的過程中，必須防范“子虛烏有”的謠傳給三線區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大傷害。2016年，環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速上漲，廊坊、香河、固安、涿州甚至白洋淀等地部分項(xiàng)目一年價(jià)格翻番，讓很多當(dāng)?shù)貏傂杞^望。事實(shí)上，河北保定市下轄之安新、雄縣、容城三縣合并為“白洋淀市”的消息，去年以來一直流傳，然而并未得到證實(shí)。本屬于價(jià)值洼地的當(dāng)?shù)貥鞘?，房?jī)r(jià)跳漲數(shù)千顯然存在極大風(fēng)險(xiǎn)。
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